2020年5月25日星期一

5分钟看懂 AMFIRST(5120) 2020年 Q4季报 最坏的情况已经过去了?


昨天出了最新产托的整体数据之后,有几个网友有联系过天哥,问起关于之前天哥有讲解过的AMFIRST这家产托,而这家产托也是天哥被动收入来源的其中一家产托,虽然不是很大持股,但是却是天哥蛮喜欢的一家产托之一,既然大家有兴趣看的,那么天哥就顺便把自己的功课分享出来吧。。


Quarterly rpt on consolidated results for the financial period ended 31 Mar 2020

AMFIRST REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

Financial Year End31 Mar 2020
Quarter4 Qtr
Quarterly report for the financial period ended31 Mar 2020
The figureshave not been audited
  • Default Currency
  • Other Currency
Currency: Malaysian Ringgit (MYR)

SUMMARY OF KEY FINANCIAL INFORMATION
31 Mar 2020

 
INDIVIDUAL PERIOD
CUMULATIVE PERIOD
CURRENT YEAR QUARTER
PRECEDING YEAR
CORRESPONDING
QUARTER
CURRENT YEAR TO DATE
PRECEDING YEAR
CORRESPONDING
PERIOD
31 Mar 2020
31 Mar 2019
31 Mar 2020
31 Mar 2019
$$'000
$$'000
$$'000
$$'000
1Revenue
33,429
33,912
120,682
121,229
2Profit/(loss) before tax
6,424
1,253
26,008
22,293
3Profit/(loss) for the period
4,003
1,253
23,587
22,293
4Profit/(loss) attributable to ordinary equity holders of the parent
4,003
1,253
23,587
22,293
5Basic earnings/(loss) per share (Subunit)
0.58
0.18
3.44
3.25
6Proposed/Declared dividend per share (Subunit)
1.49
2.13
3.35
4.00


AS AT END OF CURRENT QUARTER
AS AT PRECEDING FINANCIAL YEAR END
7Net assets per share attributable to ordinary equity holders of the parent ($$)
1.2249
1.2304

从这个简单版本的业绩来看,由于这个是第四个季度,所以我们直接看全年的就好,他的全年业绩貌似已经开始有成长,做得比前年更好,营业额来说,虽然是稍微持平,但是在净利上却看起来越来越好,那么代表他最坏的情况已经过去了吗?但是为什么他派发的股息又这么低呢?是MCO的关系准备更多资金吗?还是如何?到底好还是不好呢?这个就不好说,我们要看过他的完整版本才能定夺。。

这个就是他的完整版本的季报,天哥也有把一些重要的地方highlight了出来,我们直接就看年度的业绩吧,毕竟第四季的就是全年的,就是右边那一块。今年的净产业收入,是比去年少了350万左右,他之所以变少了,不是他出租率少了,而是他的产业支出变多了所致,相信是他的summit 重开后的费用来的。但是今年的产业贬值,却比去年来的低,这个是好的,所以最后算出来,才看起来今年比去年好,但是真实情况来看,其实天哥认为,今年是比去年稍弱的,因为去年产业贬值太多才看起来很多,而不是今年好哦,但是他的管理费用和其他这些admin费用是有稍微减少的,算是有点诚意了。但是最后总的二来说,他的realised的利润,是比去年退步了,这点是毋庸置疑的,但是他退步这么多,相信多多少少MCO有一定的影响,不然的话第四季的业绩应该跟去年同季度差不多的,但是符合天哥预测的大概每股3.8sen左右利润,只不过,他这次派息上是有点吝啬,可能是因为预计MCO的缘故,所以多准备一些钱,所以明明是可以派3.7-3.8sen的全年,但是最后一个季度选择牺牲股东的股息,只派min,这样的行情来说,天哥是会接受他们这样的举动的,毕竟如果公司都经营不了,最后倒台的时候,对任何人也不是好事。

这个就是他的资产负债表,可以大概看到的是,其实去年跟今年的分别是不多的,但是留意到他的borrowing其实是有继续稍微提高的,这个足以证明其实他的营运上并不是那么顺利,是有部分资金是借来运作的,以此来看,其实他整体来说,只是不过不失,或者稍微逊于预期,并没有太好的表现。不过好事是,随着不断的降息,现在的利息支出应该会更低,上面的是到3月底的,所以还没真正很大规模的降息,但是已经开始看到一点点效果了,相信明年的利息会是带动公司净利成长的一个主要引擎。

这些就是这份季度报告的重点,他的营业额是少了。但是他的部分产业的出租率有所提高,所以其实是有增长的,但是他主力的summit retail出租率再减低,自然就影响了他的总营业额了,而他的产业支出之所以影响也是因为他的summit subang的service charges和更高的水电费所致,但是他有提起利息支出减少了啦,虽然借更多了,但是支出也少了,所以是好的事情咯。。


不过还好的是,利息有开始下降,对比起去年来说,他的利息低了很多,从原本的4.81%下降到现在的4.06%,而且接下来下个季度来看,还会更低,因为最近又降息了一轮,而接下来预计可能还会再降息一轮,所以是一个利好的地方。预计可以为他节约7-800万的利息成本,以他一个季度只能做6-700万的净利来看,大概一年就为他多省了一个季度的净利出来,所以是一个很好的影响。

这个是公司最新季度的出租率,很明显原本tun sri lanang的出租率原本是预计89.2%的,但是这个季度还是维持在83.2%,应该是被MCO给影响到了,不过这些是没办法的事情来的,看开吧,总体来说,公司的出租率summit是最弱的,但是那个确实公司最值钱的资产之一,所以现在AMFIRST能够成功,就看SUMMIT的出租率是否能够提升,如果这一块能够提升的话,那么他整体的业绩都能够提高,这个很重要。

这个季度的业绩,其实很多公司的prospect都是水蛇春那么长,一大半是讲COVID的影响,但是对于公司未来的预期全部不敢说,因为COVID完全就预计不到,所以这种情况来看,相信接下来的1-2个季度也不会有特别好的消息就是真的。。


AMFIRST(5120)
股价:RM0.45
DY:7.44%

从这个季度的报告我们不难发现,其实他最坏的情况貌似还没过去,他主要的房产SUMMIT出租率还是没能提升,这个是公司的主要问题,如果这家产业的出租率获得增加,那么他最坏的情况相信已经过去,但是目前还没。而目前来说,利息有一直下降,所以如果今年下来的其他季度他没有特别差的话,那么相信他的业绩会有所提升,但是这个只是降息后的情况,所以不是真实的情况,如果未来利息重新上升的话,那么他的业绩会再次受到影响。但是目前来说,其实反而不太鼓励捞底,因为当下的政治环境和疫情非常混乱,所以好的机会可能会随时出现,这种老人股,是稳定的收取股息而已,要很大比例的增值,他的条件还没触及,所以可能还要再忍,但是对于很多钱的人来说,其实当下的股价,是有一定的低估成份,买入了每次收到股息重新投入,这样的股息会越来越大,股份也变多,将来真的成功大爆发时可以赚很多,这点是毋庸置疑的,但是对于钱刚刚好的人来说,这种要等3-5-7年的可能就不太适合了,因为这个要看MANAGER是否有成功的达到大反转的情况了。总的来说,这只是老人股,对于稳定型的投资者来说,其实是值得留意的,不鼓励继续买,有收到租金才重新丢回去吧,这样既不动用到新的资金,长期也达到一直累积资产的效果。其实致富就是一直累积资产,当你的资产一直帮你产生被动收入,这些收入又重新投入回进去,如此类推下来,致富其实并没有想象的困难的,只不过有多少人愿意慢慢的致富而已~。~

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HAPPY INVESTING
BY ~ 第一天




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写这篇文章的时候我个人是持有该公司股份,但是请别看到我的文章就胡乱以为我叫你买或卖,整篇文章并没有任何买卖建议,或推高股压低价的其他企图,单纯分享我的功课,本人“怒”不对你的盈亏负任何责任,谢谢。

8 条评论:

  1. Good day Bro Tian,

    1. Property expense. This figure keeps increasing for the past 3 to 4 quarters mainly due to the increasing service charge from The Summit.. but I wonder why? Shouldn't it be reducing if less people using the property? Luckily it begins to stabilize at RM11 mil now or else the distributable income will be forever leaked out.

    2. We all aldy know retail and hospitality industry will be badly affected by covid19 and MCO..actually I am more interested to study the situation of REIT with commercial asset(office building). So far KLCC, Sunreit and AMFIRST results are out and surprisingly, their commercial asset did quite well, not to mention the 'work from home' hype that starts blooming. So hopefully you can share more opinion on this part in the future, thanks.

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    1. 1.因为去年是停业装修,今年重新开回,所以成本上扬是正常的,毕竟去年是直接停业,成本是最低的。

      2.确实,部分的OFFICE反而给到我们不一样的成绩,但是现在说这个可能还言之过早,要观察多一个季度4-6月才能够更准确,毕竟这几个月影响是最大的。。

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  2. 天哥

    在投资REITs 当中,选择怎么样的营业模式(Retail/Office/Diversified)会更好/风险更低?

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    1. 没有一定的说法的,不同的行情有不同的风险的,就好比零售,以前的零售非常好,但是现在MCO后,零售反而是影响最大的领域。

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  3. The summit 转型有点难,前一两年有从新翻新以及加入一些新的店面。今年年头我有到过the summit走走,自从Giant关闭后陆陆续续不难发现G floor有几间店面等待出租。

    除非the summit有能力引入新的零售连锁店,不难很难吸引到附近的住户来光临,这是我的一些小看法。



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    1. 确实如此,不容易重新做得上来,但是如果能够最少维持,有少许成长,其实也不错了。。

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  4. 天哥你好,我想問一下最近amfirst出了一個bursa announcement 說他們會增加max ordinary share。如果這個舉動真的實行的話,股價是否會繼續下滑?感覺好像賺了股息卻賠了差價..

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    1. 应该不是这个意思呢。不过目前来说,他还没给我们看到从最坏反转的迹象,所以不可以急着冲进场。有票就给他继续收租就好了的,不需要算的太尽的。

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