2020年2月9日星期日

天哥看产托 第8集~ 股息率高达8.5%的产托~ARREIT 值得买吗?


这个新年休息了15天后正式开工,希望大家不会等得太久,也不懂写什么,那么就继续天哥最喜欢的《天哥看产托》系列吧,不知不觉天哥看产托已经来到第8集了,预计到20集就可以收工了XD,而这个系列一路来是主要以学习一点产托的知识为主,我相信经过这7集后,大家对产托的一些基本认知已经增加了很多,接下来开始,应该就是时候一起探讨大马所有的产托的一些优点和缺点,从而找出适合自己的产托了。所以今天要谈的就是天哥最喜欢的产托之一,也是当下股息率最高的产托ARREIT,当下的预计股息率竟然高达8.45%,到底是真的还是有陷阱呢?让我们一起来探讨吧。。

当然,循例都要的了,在入正题之前,天哥还是要打个广告,天哥每个星期日都会跟新这个产托资料库哦,所以对产托有兴趣的朋友,记得BOOKMARK起以下这个链接,先找产托资料就可以立刻获得了,方便吧。。




在开始之前,先让我们一起了解下ARREIT这家产托的一些资料。。

ARREIT这家产托在2006年10月10日成立。它被归类为房地产投资基金,并于2007年2月26日在大马证券交易所主板上市。截至2018年12月31日,AmanahRaya REIT的投资组合包括15项资产,总资产值达14亿7700万令吉左右。这家产托旗下的资产,分别包括教育,酒店,工厂,办公室还有零售,算是一家综合型的产托。

旗下组合

RETAIL
Selayang Mall

HOTEL
Holiday Villa Alor Setar

Holiday Villa Langkawi

INDUSTRIAL
Deluge Factory

Gurun Automotive Warehouse

EDUCATION
HELP University Jalan Semantan

SEGi University Kota Damansara

SEGi College Subang Jaya

OFFICE
Block A & B South City Plaza, Seri Kembangan

Contraves Cyberjaya

Dana13, Dana 1 Commercial Centre Petaling Jaya

Wisma Comcorp Shah Alam

Toshiba Tec Malaysia, Shah Alam

Vista Tower The Intermark KL

组合列表

虽然说公司旗下的资产是分布在各式各样的资产犹如零售,酒店,工厂,教育,和办公室,目前总共也有14家产业(2018年是15家,其中一家卖掉了),但是其实总结来说,该产托其实最大的资产,是位于吉隆坡市中心的一家办公室,也就是VISTA TOWER,这家产业占总组合大概35%左右,是蛮重要的资产之一。而当下的出租率大概是77%左右,虽然不至于太好,但是算是还可以接受,在吉隆坡市中心来说,虽然办公室市场不太好,但是出租率来说还是有一定的保障。

公司过去五年的表现


虽然过去几年行情不见得非常好,但是公司的realised income其实大概都是保持在那边,最低是3100多万,最高是3700多万,而2018年的realised income是大概3800万,是比较不错的一年。而股息派发方面,公司在过去几年的股息派发大概介于5.5sen到6.5sen,之间,在2018年是6.1sen,算是还不错的一年。

整体来说,公司的总资产是有持续的攀升着,而净资产也几乎每年稳健的上升,看起来是不错的,而每股NAV方面,也是每年稳健的上升,正常来说,算是好事来的,但是这个估值而言,其实我有一定的保留,因为如果没卖出,任何的估值也只是一个建议价格而已,就算想卖未必可以按照这个估值卖出,除非未来经济起飞,趁高卖出,否则的话,更高的估值是间接影响到管理成本而已。

ARREIT(5127)
股价:RM0.71
DY:8.45%

总结
产托来说,说再多也是没用,因为一般上投资者买入他们,无非就是期待着收取稳定的租金,很多人会喜欢追那些未来前景肯定很好的产托犹如那些IGBREIT,SUNREIT,PAVREIT之类的,毕竟前景肯定很好(也没肯定的其实,业绩都开始放缓了),而天哥则喜欢在垃圾堆里面找一些珍珠,因为只有这样做,才能用最低的成本买到最好的东西,所以我一般上都喜欢在够低的位置,开始留意这些公司。

ARREIT来说,天哥真正开始留意他的时候,是大概74sen,那时候的股息率已经8%以上了,对天哥来说,是已经满意的幅度,但是最重要的是,会不会是股息陷阱,其实股价会继续下滑,赚了股息不够盖股价下滑,这个天哥不确定,因为股票市场本来就是傻的,任何情况都可能发生,但是天哥坚信的是一样东西,就是最重要公司的业绩是好的,而且未来可以越来越好(或者最少不至于越来越差),那样的话,股价就不至于下滑太多了,如果配合上公司的股息派发能够维持,下滑可能只是短暂的事情,而最近持续两次的减息行动,对公司未来的成本节约上也有一定的帮助,所以天哥认为,对于稳健派来说,这只产托是一家值得留意的产托,一来股息率够高,二来当下的估值是严重低估中了,正常来说,中长期内公司继续稳定的股息派发加一点点的股价上升,是可以做得到的。但是如果你是追求每年成长,股价又要一直起的那种,天哥奉劝你,看其他公司吧,这家产托不属于那个类型呢。。

而其实他的产业来说,大多是一些2-3线的产业,相信要大力的成长可能性不大,但是如果要稳定的话,我相信他做得到,就好比当初天哥写的KIPREIT那样,很多人也说他的产业很多很烂,但是如果你看回过去一年,收了几次股息之余,股价还升了10个%以上,稳定有时也未必不好的,只能所青菜萝卜各有所好了。

但是值得注意,该产托应该也差不多要公布最新季度的报告了,这个季度业绩很重要,应该会影响他的未来方向了,但是最重要的是,他的股息派发必须最起码保持,否则的话,也是有可能继续往下发展,所以需要严谨留意哦。。

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写这篇文章的时候我个人是持有该公司股份,但是请别看到我的文章就胡乱以为我叫你买或卖,整篇文章并没有任何买卖建议,或推高股压低价的其他企图,单纯分享我的功课,本人“怒”不对你的盈亏负任何责任,谢谢。

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10 条评论:

  1. 天哥,我想请问怎样查出租率?

    回复删除
  2. 分析的真好天哥,終於瞭解許多關於arreit但是我還是比較喜歡最廉價的amfirst~ XD
    真的很期待它的最新季度財報。

    回复删除
  3. 虽然股息有成长和增值
    但是 gearing 那么高
    请问风险几率会提高吗?

    回复删除
    回复
    1. GEARING 越高,风险会更高。但是目前的环境来说,一直在降息,可能反而是好事,因为是最大受益者。

      删除
  4. Hi 天哥,
    "VISTA TOWER,这家产业占总组合大概35%左右,是蛮重要的资产之一。而当下的出租率大概是77%左右". 虽然办公室市场不太好,但是出租率来说还是有一定的保障。"

    為什麼天哥對Vista入住率和租金有信心?
    因為當我讀到新聞時,吉隆坡市中心將會有那麼多新建築竣工, 已經是嚴重的辦公室供過於求。
    有時,租客喜歡搬到新樓去享受全新的環境和設施。 Vista一定會受到競爭的影響 ?

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    1. 其实吉隆坡关键的位置来说,影响虽然会有,但是竞争力肯定还是有在的,价钱的问题而已,所以低点这么漂亮的话,我个人反而不会有太大的担忧。

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  5. 天哥 謝謝回复。絕對同意,位置非常好。年輕一代都不想開車,而是想在LRT或MRT旁邊的辦公室工作。即將到來的安邦公園地鐵站, 和現有的輕軌站都是超級優勢。他們以折扣價購買了塔樓,因此應該有足夠的空間來調整租金。:>

    回复删除

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