2020年1月6日星期一

天哥看产托 第7集~ 散户最爱的产托之一~ IGBREIT值得买吗?


不知不觉天哥看产托已经来到第7集了,一路来是主要以学习一点产托的知识为主,我相信经过这6集后,大家对产托的一些基本认知已经增加了很多,接下来开始,应该就是时候一起探讨大马所有的产托的一些优点和缺点,从而找出适合自己的产托了。所以今天开始,就是研究不同的产托优势与缺点在哪里了,今天要谈的就是散户最喜欢的产托之一IGBREIT,让我们一起来探讨吧。。

当然,循例都要的了,在入正题之前,天哥还是要打个广告,天哥有重新启动了那个产托数据库,每个星期日都会跟新哦,所以对产托有兴趣的朋友,记得BOOKMARK起以下这个链接,方便想找产托资料时可以直接获得哦。。



在开始之前,先让我们一起了解下IGBREIT这家产托的一些资料。。
IGBREIT,是一家在2012年9月21日上市的产托,其实他在这个日期之前,也并不是没上市,只不过他不是以产托的身份上市,而是以一家命名为KASSET的上市公司持有,当时候这家公司几乎没有其他业务,就只是持有MID VALLEY和THE GARDEN这两家产业,但是由于以REIT的来营运,会更有效益,所以最后就算是换个模式上市了,当时候持有1股的KASSET,就可以获得5.24股的IGBREIT股份,和RM2.43的现金+其他剩余的资金,就这样,所有的上市STATUS 就转移至IGBREIT旗下了。

旗下组合
MID VALLEY

THE GARDEN MALL

关于这两家产业的资料,最重要是要留意他的NLA和occupancy rate,因为数目越大,其实就代表越好的,当然如果有 sq ft的租金就更容易计算,但是他这张图里面是没有的。

公司过去5年的数据,其实在2017年,他们有做了一次的重组,从fund变成了group,想了解变化的可以找回天哥旧的文章来看一看,不想了解的也没问题,简单来说,他的业绩几乎是每年继续变得更多,是好事来的。

整体来看,所有的数据都显得非常漂亮和稳健的往上攀升,是好事来的,看起来整家公司都是非常不错。

公司的occupancy rate98.6%,其实根据说法,他们是100%出租的,为什么少了1%+呢,可能是tenant有更换,中间除了一点空隙吧,不过准确是什么情况其实我不太清楚。但是从他提供的任何数据来看,都是非常漂亮的,但是这是不是意味非常值得投资呢?等下我们一起探讨。。


IGBREIT(5227)
股价:RM1.90
DY:4.87%

总结
产托来说,说再多也是没用,因为一般上投资者买入他们,无非就是期待着收取稳定的租金,IGBREIT来说,他的租金确实是蛮稳定的增长的,从2014年的每股大概7.8sen,成长到目前的9.2sen,每年都蛮稳的一点一滴成长,加上他的租金收入也是稳健的一点一滴提高,其实天哥认为这家产托是非常好的,也以强劲来形容他的业绩。但是值得一提,再好的公司如果买的价位不对,其实并不是一个很好的投资,如果从2014来看,他的派息是成长了大概18%,但是股价却从当时价位成长了4-50%,天哥认为是有点OVER了,当然股价上升是好事,但是对于还没买的人来说,或许这时候才买,并不是特别好的事。虽然说他的DY还有4.87%,但是产托一般上还要支付10%的witholding tax,所以如果扣完之后,其实4.5%都不到了,个人认为是有点高估了,再好的产托,NETT YIELD都必须高于5%以上,才值得一搏,毕竟产托也不是只升不跌的项目,如果是买在2.07的价位,不要说很远,单单要用股息来COVER回去亏损,最少都白白耗了2年了,有点不值得。总的来说,IGBREIT是很好的产托,但是当前的价钱,却不是很值得买入的位置,除非我们有牢套几年的准备,否则,天下也未必只有他一只好股嘛,忍到他低估再出手或者买其他公司咯,何必急着送钱进去填坑?

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写这篇文章的时候我个人是持有该公司股份,但是请别看到我的文章就胡乱以为我叫你买或卖,整篇文章并没有任何买卖建议,或推高股压低价的其他企图,单纯分享我的功课,本人“怒”不对你的盈亏负任何责任,谢谢。

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10 条评论:

  1. 天哥 可以来个 Arreit吗?感觉中套房了

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    1. 陆续有来。。BTW你买在什么价钱哦?近期都没怎么跌吧,目前价位非常漂亮叻。。

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  2. 谢谢天哥,想请教你你是用什么formula来评估到igb有点overated?

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    1. 一般上产托我是以yield来评估的。。

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  3. 天哥 现在Igb 1.62的价位值得买入吗?

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    1. ok geh,大概在合理价附近,但是短期内就难说,股价波动是必然的,长期来看,算上股息,按理说这个价位买的不容易亏损的。。

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  4. 天哥,您好。IGBREIT的Share Holder Equity部分是有Accumulated Loss的,呈负数,这是我在其他REIT财报少见的。请问通常我们如何解读REIT的这项讯息,是否影响它的稳定性?

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    1. 因为他打从上市以来都派发超过100%的利润,他有把管理费以股票的方式发放,并且把剩下的钱也派息,所以才会出现派超过而导致这个是Loss的。

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  5. 天哥,withholding tax 不是在支付任何non-resident时才会出现的税务吗?买产托也有给?

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    1. WITHOLDING TAX几时出现我就不确定,但是买产托是必须给的。

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