2019年12月18日星期三

屋子应该怎么供才划算?

相信有买过屋子的朋友都知道,其实屋子这玩意儿,当你供完了之后,几乎就一间变两间了,也就是说原本买50万的房产,35年的供款加上利息,轻轻松松就还超过100万了,相等于一间买给自己的,一间买给银行的。。其实屋子应该怎么供,才比较划算呢?拿公积金出来帮忙供屋子是否值得呢。。?

其实说到投资房地产,借贷几乎就成为了必备的一种需要了,既然有借钱,那么还利息就自然无法避免了,那么要如何还,才能更值得呢?

为了方便大家明白,所以我们用一个简单的例子来计算吧。。

房贷的数目:RM500K
房贷的利息:4.5%
借贷时间:30年

假设买了一家50余万的房产,我们当借50万好了,目前的房贷利息大概4.2-4.5%一年,视银行的配套而定,所以我们算4.5%吧,所以算法如下。。

假设50万的房产,每个月的利息是4.5%的话,那么每个月的房贷就要供rm2533了,三十年下来,虽然还没到一倍,但是利息已经付了41万++,看起来是相当不划算的。

使用公积金帮忙供款划算吗?

其实房贷要节省利息,无非就是每个月多还这一招,没有之二。有些人想既然如此,倒不如他从公积金户口2里面拿点钱出来帮忙供,或者一笔过减轻房贷,但是其实这种做法是相当不值得的,你先看看以下图表。。

上图是公积金近20年的利息回报,2017和2018分别是获得6.9%和6.15%,而上图近20年,其实大部分的回报率,是高于房贷利息的,所以如果使用公司金去还房贷,就是用高利息的回报去换取低利息的债务,是吃亏的行为,就好比老板花3000块请你打工一个月,你花4000块去聘请另一个人顶替你的位子,你白白亏损中间的差价一样。。

那么应该如何供才能更划算呢?
其实很简单,就好像刚才说的,每个月多还就好,但是问题是多还几多才值得呢?有人说是越多越好,其实并不全然是的,你先看看下图。。

以上图为例,如果50万的房贷,我们每个月多还500块的话,那么我们可以节省了13万2000的利息,也提早了102个月还清房贷,哇很爽哦。。但是如果我们每个月多还1000块的话,是否意味着我们能节省上述数据的双倍呢?例如500节省了13万的利息,那么1000应该可以节省26万利息,也能节省204个月的还款期吧?是就是,但是是慢慢等=。=,你不信?你看看下图吧。。

你看,我们期待节省26万多的利息,其实只节省到20万不足,比预期节省少了大概7万块,而我们预期可以提早204个月还完,其实才提早了157个月而已,所以如果真的还1000块的话,其实也是吃亏的。。


最划算还款的方程式
其实他有一个方程式去计算怎么还是比较划算的,但是可能太过复杂,所以分享了大家也未必明白,但是天哥有一个懒惰的方法去教大家计算,就是如果你的借贷是500k,那么你就每个月多还500块左右,就ok了,如果借贷是300K那么多还多少?就是300块咯,够简单了吧?无需太复杂的方程式,这个傻瓜计算法,既简单又容易,傻瓜都能搞得懂,不用烦~。~

不过一般上如果是我的话,我会选择每个月还齐头咯,例如原本是500K,每个月要多还500块是最划算的,但是天哥会选择2533+467=3000这样齐头还,其实差不了多远,最重要还款也还得比较爽。。

 总的来说,供屋子如果要节省点利息,就是要多还,但是不鼓励用公积金多还,而是鼓励用自己的钱去多还,但是也不需要多还太多,比例可以按照上述讲解的方法去多还,例如500K的房产就每个月多还500,如此类推就好,所以买房地产的时候不要算得那么紧,留点空隙空间来多还,会比较值得。但是值得注意的是,要确认下你的银行,是否是类似这种flexi loan的模式,有些贷款是你多还了还要通知银行,才会扣母金,或者有capping说不能多还超过多少的,所以多还的同时,记得和银行确认,不然就真的赔了夫人又折兵了~。~

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16 条评论:

  1. 天哥,可以share那个loan calculator 的网站吗?

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    1. android playstore 找 Financial Calculators

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    2. 不是网站,是apps,叫financial calculator

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  2. 那个应该是一个app,financial calculator

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  3. android 找 financial calculators

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  4. 想求教天哥,小弟买了栋500k的房产,目前还在建设中并且进展还算顺利。过去一年多我其实除了还progressive interest 之外其实也有开始在还母金,每个月还1k的母金。当初是想到还可以借这个机会减低点利息的还款.开始的时候是看到有减低一些,但是现在陆陆续续更多的disbursement来了,我这种做法已经扣不了多少钱.我在想接下来是不是应该每个月拿这1k的资金买一点reit 赚个6-7%来囤积资本会更划算呢

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    1. 其实没有对错的,都可以的。主要是一个是无风险,一个有点风险而已。

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  5. 请问如果把每月多还的聚在一起eg:RM500,每年一下子还RM6000(每月供款没加),利息节省一样吗?谢谢

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    1. 如果是年头一次过还的话,会节省更多。如果是存了1年在年尾才一次过还的话,会节省更少。

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  6. 想问下天哥,如果一间贷款250k的屋子换了已经进入第五年。那么我用finance cal 的input amount&year是应该用我现今所省的贷款和年份计算还是依然用原有的来计算。因为算数很差也不懂得理财,感恩有你。

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    1. 用原来的即可。。但是你已经错过了黄金时期,当下才开始还,会比一开始还效果更小。。

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  7. 谢谢天哥的分享。容许小弟愚昧问下,以天哥投资的能力,不是应该把多的钱拿去投资吗?为什么会选择多还房贷,谢谢指教

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    1. 其实。。凡事不要太尽,我们永远无法预测什么时候自己的投资会突然中一个大坑导致亏损惨重,所以每一边都同时努力,可以达到互相支援效果,万一这边或者那边有事,可以随时救援。。就好比以前打仗,为何要分兵两个城,而不要集中一个城,因为可以达到互相支援的效果,所以凡事不要计算得太尽,这样做人也简单一点,也不至于一个失误就把自己推向深渊:)

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    2. 原来如此,谢谢天哥,又学多些东西了

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    3. 别客气,一起学习:)

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  8. 看了你的文章觉得很有帮助!谢谢分享 :D 想请问打算购买一个766K的已建好的双层排楼,头款计划给10%。35年的供期和30年的供期,两者每月相差一个190元,30年多还190元每个月。然后我每月多还款项应该是766-800元对吗?

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