2019年12月8日星期日

天哥看产托 第6集~ 天哥最爱的产托之一AMFIRST


不知不觉天哥看产托已经来到第6集了,一路来是主要以学习一点产托的知识为主,我相信经过这6集后,大家对产托的一些基本认知已经增加了很多,接下来开始,应该就是时候一起探讨大马所有的产托的一些优点和缺点,从而找出适合自己的产托了。所以今天开始,就是研究不同的产托优势与缺点在哪里了,今天要谈的就是天哥最喜欢的产托之一AMFIRST,让我们一起来探讨吧。。

当然,循例都要的了,在入正题之前,天哥还是要打个广告,天哥有重新启动了那个产托数据库,每个星期日都会跟新哦,所以对产托有兴趣的朋友,记得BOOKMARK起以下这个链接,方便想找产托资料时可以直接获得哦。。



在开始之前,先让我们一起了解下,AMFIRST到底是一家什么类型的产托。。

如果大家有细心留意的话,其实不难发现,他的LOGO是跟AMBANK一样的,所以说他跟AMBANK有关联是一点也没错,但是不能单单看一个LOGO就认定,我们还需要去探讨。。

谜底终于揭开了,AMBANK就是最大的股东了XD,没得好躲的,年报是一清二楚的,所以可以简单的说,这家产托其实也算是AMBANK旗下的臂膀之一。

从他2019年的年报来看,我们可以看到他总共有9个产业,当中包括

Bangunan Ambank Group
Menara Ambank
Menara Amfirst
Wisma Amfirst
The Summit Subang USJ
Prima 9
Prima 10
Kompleks Tun Sri Lanang
Mydin HyperMall Bukit Mertajam

说真的,他整个HIGHT来看,我们不难发现他2019年的数据其实并不是太漂亮,比较漂亮的是总资产价值有稍微提高了少许,gross revenue也有稍微增加了少许,但是他的股价是下滑的,净产业收入也是稍微下滑的,借贷比例提高了,真实净利也下滑,每股净值和每股股息也是下滑的,所以单单这样看的话,个人觉得2019年其实不是这么好而已。。

除了2019年外,其实如果看回过去五年的数据,我们不难发现,他这几年下来,其实也并不是太好的,而2019年,算起来也是最惨的年份,看起来真的是惨到没朋友了。做么这么烂的公司天哥也会喜欢呢?有时候看戏不能看半套的。。

我大概有圈了出来,这家产托里面市值最大的产业其实有4间,分别是1,2,5和9,单单这四家产业,就占了总组合的75%,所以基本上其他产业是过来凑数罢了,最重要这四家产业能够继续经营,那么这家产托就很稳健了。。

而目前那四家主要的产业而言,BANGUNAN AMBANK有老母罩着,基本上是没问题的,而MYDIN是签了合约的,中短期内也是没问题的,目前最大的问题是menara ambank,就看他们能否成功招揽到一些新的租客,如果能的话,那么将会把净利往上拉,当然还有另一家大型的也就是summit(办公室+零售),其实是看到整体出租率有在上升,所以目前来说,虽然整体来看不是很好,但是机会却是存在的,就看是否值得花钱去买这个机会而已。

总结
所谓危机危机。。有危险才有机会,如果是全部产业的出租率都满满100%,那么就没什么机会给我们去入手了。以目前该股的情况而言,天哥认为最坏的情况未必已经过去了,可能还会在放缓也说不定,但是天哥却认为已经非常接近底部,已经非常接近要过去了,虽然可能是入手得稍微早了,但是却是有天哥的原因。该股目前派发的股息是3.8-4sen左右,如果投资个5年的话,单单股息就收了大概20sen了,亏损的门是关很小了,假设股价真的五年内继续放缓至25sen,也没怎么亏损的,顶多是亏点时间而已,但是换一个角度,如果公司真的有成功招揽到一些新的租户,别说进步,maintain就好,那么五年来股息也收了2毛,回报率也大概有40多%了,假设公司做得比于其好,除了股息有增加之外,股价也回到65sen,那么算上股息来说,就赚100%以上了,所以这只股天哥是觉得和中求胜的一只稳定产托,天哥当然也知道IGBREIT比他好很多,但是轮价钱来说,IGBREIT根本就是高估了,反之AMFIRST来说,也根本是低估,所以当下的投资环境来说,天哥还是喜欢稳稳定定的投资,以小博大,毕竟产托原本就是一项求稳的投资工具,又何必追寻刺激呢。。希望今天这篇简单版的分析产托,大家能够看得懂咯。。当然,如果还是看不懂的话,还是那句,不用来上课(因为要来也没得来XD),继续留守第一天投资理财日记里的天哥看产托就好咯,天哥会一一解剖的,谢谢收看啦~。~

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HAPPY INVESTING
BY ~ 第一天
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7 条评论:

  1. 虽然同意天哥的分析,可是我是觉得它的gearing越来越高,产业的offering却好像没什么进步 (只有去summit usj 和 menara )?

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    1. 是的,他的gearing真的很高,不过也不算越来越高,一路来都是很高=。=,目前是赌他最坏的时期已经过去,陆陆续续会开始fill up他的产业,才会有看头。。

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  2. 聽說好像該公司有計畫賣出其中一個產業,不知道是好事還是壞事~

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    1. 是的,他曾经有说过。如果真的成功,那么就是好事了。。

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    2. 怎麼說好事呢?是不是把沒有什麼出租率的產業賣出去來減少產托的費用或者是有其他因素?

      删除

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