2019年10月18日星期五

5分钟看懂 KIPREIT(5280) Q1 2020季报


说到KIPREIT这家产托,我对上一次写关于他的业绩分析,如果没记错已经是8-9个月之前了,所以既然最近研究产托多,加上他出业绩了,也是时候好好的去分析一下了,毕竟这一季也是该公司收购了怡保KINTA CITY AEON MALL后的第一个季度,确实是比较有分析的价值的,那么就事不宜迟,顺便看看距离上一次,这家公司发展了什么吧。。

Quarterly rpt on consolidated results for the financial period ended 30 Sep 2019

KIP REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

Financial Year End30 Jun 2020
Quarter1 Qtr
Quarterly report for the financial period ended30 Sep 2019
The figureshave not been audited

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SUMMARY OF KEY FINANCIAL INFORMATION
30 Sep 2019

INDIVIDUAL PERIOD
CUMULATIVE PERIOD
CURRENT YEAR QUARTER
PRECEDING YEAR
CORRESPONDING
QUARTER
CURRENT YEAR TO DATE
PRECEDING YEAR
CORRESPONDING
PERIOD
30 Sep 2019
30 Sep 2018
30 Sep 2019
30 Sep 2018
$$'000
$$'000
$$'000
$$'000
1Revenue
18,490
15,592
18,490
15,592
2Profit/(loss) before tax
18,545
7,260
18,545
7,260
3Profit/(loss) for the period
18,545
7,260
18,545
7,260
4Profit/(loss) attributable to ordinary equity holders of the parent
18,545
7,260
18,545
7,260
5Basic earnings/(loss) per share (Subunit)
3.67
1.44
3.67
1.44
6Proposed/Declared dividend per share (Subunit)
0.00
0.00
0.00
0.00


AS AT END OF CURRENT QUARTER
AS AT PRECEDING FINANCIAL YEAR END
7Net assets per share attributable to ordinary equity holders of the parent ($$)
1.0291
1.0076

这一份就是简单版本的季报了,从营业额来看,公司很明显的增加了很多,从去年同季的1559万成长到今年的1849万,成长幅度为18.6%,看起来很多,但是实质上,是因为收购了怡保的KINTA CITY AEON MALL所致,所以这样比较不太靠谱,而净利上,也多到夸张,比去年同季度几乎多了一倍,吓死人,但是如果真的为此高兴的话,就傻了,因为以天哥对产托的熟悉度,这里应该是包含了一些产业估值之类的一次性利润才有这般丰厚的,所以简略版的来说,唯一能看的是他的NTA而已,因为这个是确确实实增加了,其他的重要资讯来说,只有看完整版本了。。

这个就是完整版本了,这样就一目了然了,租金收入大额度的提高到1849万,估计是新商场的贡献,而产业的营运费用,这个季度下降了65万左右,看来是之前的节能和绿色能源开始看到效果了,效果看起来还不错。所以净产业收入对比去年同季度,是成长了35%左右,算是非常强了。但是值得注意的是,借贷成本增加了200万左右,对于产业收入增加了300万左右来看,其实这个收购是非常不错的,而这一个季度比较值得注意的地方,是管理费用大量的增加了250万左右,虽然说管理层也表示管理费用会增加,但是不至于那么多,所以翻查了里面的详情,原来买卖产业,管理层也会有佣金的,所以一次性的佣金导致费用变多了,扣除出来的话,支出大概会少150万左右,算是ok的。而净利而言,突然变多了,果然没猜错,主要是一次性的产业估值所致,所以其实真实利润来说,并不是真正升了那么多,要注意。简单来说,这次的收购后,整体业绩是变好了。如果以每股来计算,去年同季度的eps是1.44sen,今年这一季度(不包括产业估值和一次性费用)的EPS是1.75sen,业绩是大跃进的,以这样来看,个人认为这一季度收购了KINTA CITY后,整体业绩非常漂亮,天哥对这个业绩表示满意和有惊喜。

资产负债表方面,就没有太多的信息,比较大变动的地方是investment properties而已,但是这个收购了新的产业,是属于合理的,而负债方面就是借贷提高了2亿多,当然也是属于合理的,所以整体来看,其实没什么特别大的发现。就是身家和欠债同时变多了就对了~。~

派息方面,之前还有一个季度1.5sen左右,这个季度变成1.37sen,他拿了6.92m出来派息,如果好像我们刚才算的,如果扣除了一次性支出8.9M而又能全额派发的话,就是每股1.75sen左右了,下一季就见真章了,既然这一季有收购导致的一次性支出,那么唯有期待下一季度的股息吧,天哥是很有耐心的~。~

从管理层的看法而言,他认为2019年剩余的日期都会保持soft,我解读为温和吧。而他们也认为在零售的方面会有很大的挑战,因为零售的新供应太多,大多都集中在犹如PJ和吉隆坡,但是他们认为这些地区的供应,对公司的影像是很小的。管理层也表示会尽一切最大的努力来增加出租率和减低资本开销,未来管理层还会继续放眼一些YIELD不错的资产收购机会。所以从管理层的总结来说,未来我们不会特别好,但是也不会特别烂就对了XD,然后会继续寻找新的机会。。其实我个人的意见是希望管理层先缓一缓了,毕竟已经收购了AEON KINTA,就先运作一下,稳一稳脚步先会比较好,走的太快,跌倒的时候,会特别痛的。。

这个就是公司的借贷,对比之前的15.9%的GEARING,这次的GEARING终于回到合理的范围,大概介于36.5左右,个人认为是漂亮的,如果再硬硬买产业,估计就要topup资本了,所以这个需要注意的,如果传出任何的收购消息,如果价格太高的,很大可能都要集资的,就看是向股东要还是私下配售而已。




KIPREIT(5280)
股价:RM0.845
DY:7.2%

KIPREIT这家产托,如果比较起市场上其他热门的犹如IGBREIT,PAVREIT,SUNREIT之类的,自然是逊色了不少,他的商场都坐落在2-3线城市,没有富丽堂皇的装潢,也没有车水马龙的人流,横看竖看成长空间比较起那些热门商场来说,都逊色了不少。但是如果对比起估值而言,KIPREIT很明显是有很大的投资价值。以股息而言,天哥预计今年可以维持在6.2sen,明年少了一次性支出,估计派息率可以上扬到6.6-6.8sen,所以如果以明年的股息来计算,股息率可以去到大概8%左右,所以以投资价值而言,天哥认为放眼三年的话,股价破1块的机会应该非常大,加上这三年收了20多%股息的话,投资产托3年获得4-50%的回报,其实是非常靠谱的,而且机会非常大,当然,以IGBREIT那种热门产托而言,相信他们的成长会更高,只不过当下的估值已经是未来2-3年的价格,所以比较起来,天哥更倾向于买KIPREIT(虽然曾经天哥是持有超过100万股IGBREIT啦),但是此一时非彼一时,当时候的IGBREIT是1.2左右而已=。=,当下的价格,我自然是不会去加码那些热门的产托,除非他们的估值有开始低估咯,天哥在股市就好比师奶在菜市场,只会买物有所值的公司,所以如果接下来KIPREIT的价值不至于升得太离谱,天哥都会每个月慢慢的存一些,当成是供屋子那样,当买多一家condo吧,将来单单收股息就靠谱了,你说是吗~。~

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写这篇文章的时候我个人是持有该公司股份,但是请别看到我的文章就胡乱以为我叫你买或卖,整篇文章并没有任何买卖建议,或推高股压低价的其他企图,单纯分享我的功课,本人“怒”不对你的盈亏负任何责任,谢谢。

31 条评论:

  1. 天哥觉得 HEKTAR REIT 怎么样, 也是坐落在2-3线城市....
    可惜错过了当时候的IGBREIT, hahaha
    我来的时候已经1.8多了 ==

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    1. HEKTAR目前还不是很行呢,他的出租率持续下滑的感觉。。

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  2. 管理层打算在五年内把现在~800mil的investment properties增加到1.5bil。同时又只打算把gearing控制在40%。如果这是真的,那他们不会用现有的MTN。

    相信股东要钱的可能性是有的。除非private placement,但会dilute盈利。

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    1. 目前他们还没决定要private placement还是right issue,如果产业估值持续上升的话,或许还是有机会不用要钱的,但是机会几乎等于0,怎样也是要补钱的,除非他是注入产业换股份。。

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  3. 100 万..RM1.2..
    天歌果然深藏不露^^ thanks for sharing!

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  4. KIP operates more like Tesco and Giant where people drop by more into getting daily necessities. Due to their unique strategic and market position, I m not so worry about the occupancy rate of KIP in the long term compared to HEKTAR REIT, even though both REITs have majority of their properties located in second linear cities.

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  5. 天哥,可以借这里问下RCECAP的问题吗?
    在它的2019年报Revenue下面, interest income from consumer financing有两种: conventional和shariah。请问借公务员的是哪一个,还是两种都有?谢谢!

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    1. 这个反倒不太清楚,可能他有两种配套吧。。

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    2. 喔…明白了。想再问一下,RCE的SUKUK PROGRAM是什么东西啊?我差点读到 SUSU PROGRAM

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    3. 哈哈,不是牛奶计划,是借贷的一种,类似于债券的计划来的,简单来说,就是借钱的计划就是了~。~

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  8. 想问下天哥,8.9million 拿来收购kinta mall 在财报哪里有提到呢

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    1. 你误会了,不是8.9m收购KINTA mall,收购的价格是200多M。8.9M是说扣除了一次性支出后的净利,可以用作派息。

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  9. "去年同季度的eps是1.44sen,今年这一季度(不包括产业估值和一次性费用)的EPS是1.75sen"

    天哥请教问下, 怎么算出 eps = 1.75sen 呢?

    eps = net income - preferred dividens / weighted average shares outstanding




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    1. 这么久了,忘记怎么算了。。就是扣掉那些一次性费用后的数目去÷而已。。

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  10. 天哥想问下, 在 income statement 里的 Distribution adjustments (12,506) 是从何而来的 ?

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    1. 太久了,忘记了。。那个如果没记错是他的产业估值来的,所以不能派息,需要调整出来。。

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  11. Hi天哥我是新手第一次买股,就买这股于0.84 刚刚已升到0.87。依你看法我是否应该卖出去?还是等她的股息但我又担心派股息时股价低过0.84. 谢谢您的意见

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    1. 想一想当初你买入他的时候怎么想。。现在情况是否有改变。。永远记得卖出的原因除非是他已经跟当初有差别了,否则莫忘初衷。。

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    2. 好的,谢谢天哥的提醒

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