2019年9月25日星期三

天哥看产托 第2集~现在适合买产托吗?简单的了解如何计算产托价格


都说了天哥会不定时更新的咯,没想到今天就出第二集了吧~。~,其实自从天哥写了第一篇之后,很多读者都有询问天哥关于到底哪一只产托最好,比较适合买,所以今天这篇必须得快快出来,让对产托有兴趣的朋友,搞清楚到底哪一些产托最好,或者最适合当下买入等等的资讯。。废话不多说。。入正题咯。。


当然,在入正题之前,天哥还是要打个广告,天哥有重新启动了那个产托数据库,每个星期日都会跟新一次哦,所以对产托有兴趣的朋友,记得BOOKMARK起以下这个链接,方便改次减少研究产托的时间哦。。




说老实,从这么一张数据图,大家可能不会察觉到有什么问题,各有优劣,有些股息较高,有些风险较低,有些比较平均的,但是其实不瞒大家说,上面这么多只产托,大部分人来来去去还不是那几只,什么IGBREIT啦,PAVREIT啦。SUNREIT之类的~。~,说老实的一句,这些产托其实都是很好的产托,只不过这些股跟当年天哥投资和分享的时候比较,股价都涨了整倍了,其实天哥也是自从他们高估后,就没再写关于产托的东西了,想起来都很久了咯。。可能有些人会觉得他业绩也跟着涨,是没问题的,但是最大的问题是,业绩涨的追不上股价,所以其实是有高估之嫌的。

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其实当我们留意整个产托列表的话,我个人会觉得,当下绝对不是买入产托的好时机,虽然这句话会像整盆冷水倒在你的头上那样,但是事实就是事实,天哥喜欢讲事实,虽然事实总是残酷的=。=。用简单一点的说法,就是如果你高价买入的产托,收取股息你觉得很爽,但是收了几年股息,股价也调整了几年,基本上你看起来是稳稳收股息,但是其实你赔了股价,浑浑噩噩几年就这样过去了,明明产托是有派股息,但是却没钱赚,做了人家大儿子。。

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说真的,天哥投资产托那么久,都是真实的直接自己去感受一下他们商场是否靠谱的,这样可以让我投资起来心理也踏实。其实产托有一个方程式计算合理价的,但是过于复杂,所以不是三言两语可以讲得完,天哥之前课程教导学生也花整个小时讲这个计算合理价课题,不过你不要以为天哥要鼓励你上课程赚你钱,因为很遗憾的是。。天哥做了100场课程后,已经收山很久了,所以有钱都上不到了XD。BTW虽然复杂的比较难用文字写出来,但是就目前的行情而言,天哥可以教大家一个简单的计算方式,虽然不是算合理价,但是确是算一个大概可以留意的价位。。

首先我们要把产托分成三个等级。。

等级1~公司的产业是优质的或者出租率高的,未来几年的出租率和成长没问题的。。
等级2~公司的产业一般或者出租率满意,未来几年维持出租率+少许成长应该没问题的。。
等级3~公司产业看似不太开胃,出租率可能也不太满意,成长更不用说了。。

那么我们就要把选中的公司分个级别。。

等级1~5.2
等级2~6.2
等级3~7.2

然后这个是方程式需要的数目。下来就简单了,我们需要把那只产托派发的股息数据拿出来。例如,我看上的产托派发全年 9.5sen的股息。而一般上产托也有10%的witholding tax,那么需要把股息的witholding tax扣出来先,所以9.5sen-10%=8.55sen nett。

这个算法如下。。
假设他是等级1的=8.55÷5.2=rm1.64
假设他是等级2的=8.55÷6.2=rm1.38
假设他是等级3的=8.55÷7.2=rm1.18

以IGBREIT为例子,如果他全年派发的股息是9.32sen,他也是优质的产托,所以在扣完他的witholding tax后=8.388。我相信他绝对是优质的产托,所以算法如下。。

8.388÷5.2=1.61。很明显当前的价格买入是非常高,虽然说买贵少许例如1.7-1.8这样,长期问题不大,收到股息加上成长,还是不容易亏的,但是如果是买到2块或以上的话,那么风险程度真的是非常高了。。

再以AMFIRST为例子,他去年是派发4sen,今年我们预计他可能还会稍微放缓,所以设定3.8sen,而他的资产说真的,是以OFFICE为主,加上地理位置麻麻地,所以如果给我选,他肯定是等级3的。那么算法来了,扣完witholding tax后他的股息大概是3.42sen。。。

3.42÷7.2=rm0.475,所以他当前的价格是0.50的话,其实是值得留意了的,因为他大概也介于值得留意的价格附近了,是OK的。或许你会觉得,既然还在值得留意价格之上,何不等到之下再买。。其实也没错的,但是要注意的是。。这个方程式不是算合理价,是算值得留意的价位,所以只是一个AGAK AGAK的方程式,算出来的价格也是AGAK AGAK而已,但是怎样都比盲头苍蝇乱撞来得好咯。。

总结
所以总的来说,天哥是大概全部产托都算过一片了,但是真正值得留意的产托(我的意思是目前的价位啦),其实还真的是寥寥可数,有前途好的产托价格都很贵,价格值得留意的却是一些没什么前景,单纯稳定收股息的产托XD,所以还是那句,自己不会算,想知道怎么算,不用来上课(因为要来也没得来XD),继续留守第一天投资理财日记里的天哥看产托就好咯,谢谢收看啦~。~

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HAPPY INVESTING
BY ~ 第一天

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26 条评论:

  1. 请问天哥5.2,6.2,7.2是怎么来的?

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    1. 这个是根据复杂方程式大概弄出来的一个简略版formula的数目。

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    2. 简单来说,1级产托给5.2% divided 是合理,2级 6.2%合理,3级7.2%合理。。天哥对吗?

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    3. 也可以这样说。这是方程式的一部份。

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  2. 天哥讲话还是那么gek死人。哈哈。。干嘛天哥的书没有加入计算价钱的内容。忠实粉丝亏大了=3=

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    1. 书本里应该有更仔细的计算方法呢 😊

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    2. 在哪一本里面?我人生百万和降熊秘籍都有买呢。看来是时候复习了 😆

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    3. 应该是降熊秘籍那本,比较深入的都在那边

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  3. 谢谢天哥的无私分享。记得股市百科降熊秘籍里有教过如何投资产托,现在还是觉得很受用。

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    1. 嗯嗯,别客气,很高兴我的书本让你有所得着,让我们一起学习,一起成长 😊

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  4. 我喜欢这个产托的帖子,谢谢天哥

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  5. 谢天哥. Many people say that Malaysia economy is very bad, but why REITs are still over-valued? If market is bad, Reit's yield should be more attractive right?

    Thank you very much

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    1. 就是经济差。。钱没地方去,才会去产托这种不太会跌的股,反而把他们给推上来了,yield才会越来越低~。~

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    2. Thank you 天哥!
      The government says that the economy grow by 4.5% YOY. By right the economy should be doing very well. Any idea why people are feeling the opposite?

      Thank you!

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    3. 这些经济数据好像不太对的感觉。。身边几乎所有的老板都给我的感觉生意难做很多了。。

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  6. 蛮靠谱的计算方式。感谢了。想问问您对cmmt的前景看好吗?

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    1. 管理层是非常强的,但是说真的,我对他的产业前景有一点看法,毕竟都坐落在不太起眼的地区,竞争力恐怕不足以跟大型产托抗衡。。

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  7. Many thanks for the info. I just started learn invest Reits. Coz I always doubt why the reit share price is that high but the return dividends is low. Better put in fd not so susah. Haha.. some reits dividend is high, but performance is so so... worry to buy also.

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    1. 别客气,一起学习,一起成长。。BTW好的产托股价太高,股价低的产托前景就麻麻地,确实不容易选择XD。。不过我个人是选择了两只股息比较高,但是前景个人认为还OK的,慢慢等机会。。

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  8. 天哥!
    请问如果我们自己去买地产,为什么租金只有3%?但是产托股可以还到7%?
    产托股是否有隐藏的风险?
    感激不尽!

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    1. 因为我们没有杠杆。我们股算产业是 500k 现钱买产业换取每个月可能2000块的租金,一年24000,扣完什么门牌税什么管理费,才剩下3%多。如果我们借贷来买,每个月的供款就2500了,所以基本上是负现金流的,但是产托不一样,他们借贷不用还母金的,单单还利息而已,所以他们借500K的话,可能一年就只是还2万出,而且他们的是商业产业,租金会比较高,所以靠着LEVERAGING,和有效的管理,产托才可以做到比较高的回报率。

      删除

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