2014年2月15日星期六

浅谈投资shopping center产托

由于每个星期六的产托资料库UPDATE貌似不太受欢迎,所以每个周六开始转型去写一些关于产托的资讯,希望这个转型能为部落的流量带来一点贡献。~。~

虽然没有每个周六特地弄一篇文章来UPDATE和记录,但是产托资料库里的资料依然是每个星期更新,如果大家有兴趣的话,还是可以点击上面那排的MREIT(产托资料库)找寻自己想要的资料哦~。~

那几天在论坛里跟viva兄谈起了产托,这里就记录一下当时的资料。(其实应该是上几个星期了,因为篇幅被igbreit和sunreit顶掉的关系,所以现在才出现)

Viva:今年reit难关重重,经济不好可能会影响大众的消费意愿,会影响shoping mall的出租率吗?

天:商场类reit呢,其实我最新喜欢,因为有了个确定性,并且可以随时随地视察业务。
其实商场类reit也有分的,那些策略性的如pavillion,pyramid,mid valley这些,就算风暴来临,依然会很多人去window shopping,只要有人流,自自然然就能带旺它,根据mid valley内部人士的资料(不懂他有没有吹水),如果你要在mid valley租一家店铺,首先他要你符合的条件是你必须是著名品牌,然后你必须在一张长长的list里排队,如果那么好运等到店铺有空位,那么现有的其他店主可以优先租用,如果没有,才轮到list里的人士逐个顶上。所以就算你想租,也没有店租给你,现有出租率为百分之百=。=(不过我时常去巡查,发现管理层一直到处腾些地方出来,达到更多位子出租),所以我觉得就算风暴来临,现有店主也不敢随便搬走,因为搬走了就再也难搬回来了。

所以每年大概3份之一合约到期,调整个20%没难度,除于三年意思每年大概7-8%增长加6%股息,意思稳定的每年增值13-14%左右,何乐而不为呢 ?当然,你别买那些summit那些啦,乌灯黑火的,到处都有店铺租不出,然后周末都没什么人流。哪里像上个星期我到mid valley,简直就是伸个懒腰都会摸到隔壁女生的胸部,那种才叫人流。

Viva兄留下的逛商场体验
第一名-MID VALLEY-主要以中上级顾客走街多,平时日子federal highway的来回两个路口都很多车下进MId VALLEY,都塞塞底,周末更不用说,塞到想暴粗口,能快速找到carpark已经可以谢天谢地。
第二名-ONE UTAMA-平时大家可能认为应该比sunway pyramid少人,那天我周末特地去ONE U一趟,人潮很多,地方那么大都可以有那么多人,不简单,我走到脚累。主要是中上级人士光顾,该有的名牌店都有,差不多每一间店都有顾客在里面。
第三名-SUNWAY PYRAMID-有钱学生,中级工作人士和中东黑人多。这个广场人潮集中,只是我觉得消费能力还是输给ONE U,意思是来sunway主要是逛爽的多,输one u.

这里看得出大部分的商场只要够策略性,基本上想租出去完全没有问题,那么意思说随便挑选就好咯?反正不管怎样,只要有人流,店铺就一定租得出去,就算人流是来闲逛的,最多是商家吃亏,我们投资产托的就完全没问题吗?

其实不是这样,应该要双赢,那么生意才做得长久,那么才有能力加租,请大家看一看viva兄的比喻,我觉得蛮一针见血,所以keep了起来。
我是觉得商场人潮很重要,可是顾客群的消费意愿更重要。
比如说你有一个空地租给二三十个人摆pasar malam.租金你是赚定的。
当晚你的场很多人潮,可是买的人只有几个,表面看起来输的是你的租客,因为他们没生意,可是其实最大的输家还是你!
因为很多商家找不到吃,你就没有调高租金的理由。
所以我觉得,只要做到 人潮+多消费+特色吸引力,就是一个成功的REIT.
而不是 多人潮+少消费+租客时常换。

有兴趣投资商场的朋友不妨考虑下买些多人走+多人消费的吧~。~
资料可以参考产托资料库
共勉之

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19 条评论:

  1. 请问ONE UTAMA是什么reit?

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    1. 1U暂时还没有得卖=。=,据说是私人拥有的(See Hoy Chan)
      而且NLA居然高达2M,比mid valley还大。。。。。。

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  2. 其实,mid valley, one utama, sunway pyramid有地理优势。

    pj, damansara,subang的住宅区很多,学生多,年轻人多,工作机会也多,所以很旺。

    塞车越严重=人流高超


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    1. 不过现在我们最大的竞争对手好像打算借着PAVILLION2来抢夺一些SUNWAY和MID VALLEY的生意哦

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    2. 我没有留意到这讯息,pavilion 2建在哪里?

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    3. 好像在BUKIT JALIL,附近也综合了很多新的CONDO和OFFICE一起LAUNCH的。。

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  3. 我也喜欢 retail reit,但不在 KL 附近,不能实地考察人流,因此想知道 sungai wang 和 pavillion 人气如何?

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    1. 哈哈,其实我也不知道~.~
      不过金河呢,在这1-2年因为建MRT所以人流大减,并且租金是往下调着,PAVILLION呢就几乎没去过,帮你不到~。~

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    2. Pavillion 在吉隆坡是走高档路线,在吉隆坡,有三间商场是走高档路线的。Pavillion,KLCC和the Garden.但是,the garden面积不大,所以喜好买名牌的人,都不大愿意逛。所以,他们都会集中在KLCC和pavillion,而我本身比较喜欢逛pavillion,因为klcc没有什么好料吃。

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    3. Oilai~PAVILLION有什么东西好吃,介绍下~。~

      YY~Starhill好像“BO郎”的,我之前经过几次都静英英=。=

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    4. 谢谢大家的意见啊,这样子的话,cmmt 是不是较没看头?

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    5. CMMT其实不是只有金河罢了,虽然说金河这2-3年比较不掂,不过MRT建端后,整体就会不一样,而且他的其他商场也搞得有声有色呢,这从他的盈利可以看得出来~。~

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    6. 以前有人告诉我,真正的名牌店,卖一只手表的盈利等于一年的租金。

      名牌手袋的价格,可以去到几十千,甚至上百千的都有。

      所以,高档名牌的地方,是不用人潮的:)

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    7. 这样的消费态度我想我一辈子都弄不明白,所以我还是投资自己会的,人潮商场mid valley + sunway pyramid~.~

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  4. 我老婆大人要买股。明天我就出手幇她买IGBREIT. 1.13=日日生。

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    1. 此评论已被作者删除。

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    2. 问题:为什么死鬼政府要从股息抽10% withholding tax ? 没得claim 回的?

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    3. 113咁好意头啊~。~
      其实不是多抽10%,而是本来抽25%没得CLAIM的企业税,产托只抽10%罢了~。~

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