2014年2月8日星期六

浅谈 IGBREIT 财报 (Jan 2014)


上图是IGBREIT的Unaudited的财报,怎么说呢?因为通常上市条例必须在两个月内自己算一份登刊出来给股东看,然后也必须交到相关部门清算,确保财报准确无误,不过通常出来的结果都是一样,特殊情况很少发生。

而这里我们看到一个很重要的数据这个IGBREIT的。。。。。。
净租金由上一年同一季的78,845升到今年同一季的88,050(全部后面请自己加三个0)共增加11.67%,比我预计的7%为高,如果每年的租金能如此增加下去,加上他派发的6%股息,如果自己把股息再丢回下去的话,那么一年18%这样复利下去可不是闹着玩的,不过今年好,未必明年也可以那么好,而这里租金大幅度提高,可能与里面的REIMBURSEMENT COSTS有关,相信是藉此来提高租金,不过由于财报并没有详细列明我也不好胡说八道=。=!

而其他费用呢,虽然租金提高了,并没有跟着提高,看来管理层的管理能力还是不俗,除了上面说到的REIMBURSEMENT很奇怪之外,其他都很理想。而相信大家最关心的全年派息,实赚呢是206,945,但是派息居然高达241,110,为什么那么奇怪呢?赚2亿居然可以派两亿四?其实不奇怪,因为这家公司已经说明了在开始的一年,所有管理费将以Igbreit的股票来派发,所以省下的管理费就会变成钱去到股东的口袋。(每股派息和派息日期详情请到产托资料库了解)

那么我们的股份不是被弄稀了?确实会弄稀一点,不过老实讲,弄稀的程度还不够追他增值的程度,所以其实也不用太担心,藉着把股息也丢回进去的话,不但弄稀的股份追回来,而且藉着多派的股息再投资,也把我们的股份弄厚了。而明年开始则会付款20%现金和80%股份来付管理费,从而慢慢的改变政策,而报纸更一直没题材所以不断提到那个柔佛的SOUTH KEY MALL将注入IGBREIT,不过那个现阶段十划都还没有一撇,所以当他透明好了。

不过老实讲这些什么政策什么消息的都是其次,而一家产托最重要的就是人流,因为只要有人流并且带动商场的消费,那么商家们我相信不会因为你调涨租金而搬走。为什么我喜欢投资商场呢?因为可以实地考察生意,而我每个星期都那么闲可以去商场吃吃饭啊,闲逛啊看看戏那样,顺便也可以考察生意,下面就是我冒着被人抓的危机为大家实地偷拍。(有没有那么夸张哦,拜托不要老吹牛啦~。~)
简直就是肩膀对肩膀的走

我偷偷找一个角落才能拍照,如果站那条柱子往左走的方向,简直就是伸个懒腰都会摸到旁边女生的胸部,所以不好胡乱伸懒腰

好,报告完毕,大家认为这家产托值得投资的话就自己考量吧~。~
对了忘记给个自行研究的价格,鉴于现在MGS趋高,所以此产托的合理价格为下。

看图表呢显示阻力为RM1.28,那么巧这个价也是价值派的参考价,不过图表派是卖在1.28或1.27然后尽可能买在1.13,或者超过1.28才买入炒,到达1.4就卖出,而如果跌破1.13就卖掉,所有参考价将从新洗牌。

而价值派就低过1.28这个可以逐量买入一点点来了解,支撑点在1.13,如果跌破1.13就大量买入,等待恢复,不过我通常是两样一起来,如果跌破1.13,我就等的同时一直囤积现金,等他几乎到达底部回弹才买入,如果一下子回弹超过1.13我就把囤积的钱止赚买入(操作如止损那样),然后坐定定每个星期去吃饭逛街全部由管理层支付。

*上述分析只供参考,买卖盈损请自己计算。

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38 条评论:

  1. 我年初四也跑去sunway pyramid看电影,顺便看人潮。

    虽然没有比mid valley的夸张,却还不错的:)

    1点到,楼上的parking full完,必须往下,好像转到最后的第二层,才有位。

    等我离开,也满了。

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    1. 谷中城是出了名的多人,就算是平常日也不见得少。(多啦啦在平常日才去买东西的)
      双威我本身就比较少去。基本上,人流也是不错。不过,马大生就无法直接乘坐巴士抵达。
      我去商场,除了买东西,就是看免费书(穷到没钱买书),顺便观察各间商店。
      看电影这类的消费就真的很少。所以,别人就很奇怪我去商场做什么。。。哈哈。。。

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    2. YY:pyramid其实人流也很多一下,不过老实说,那边如果没汽车的话,是非常不方便去的,除非是那些读书的学生去罢了,但愿将来能发展更多公共交通。

      多啦A梦~要那么惨去商场看免费书咩,上网看不就好了咯~。~

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    3. sunway pyramid附近有自己的大学,学院,还有其他的学院的:)

      附近还有住宅区,还有sunway geo完成,又会带来新的屋主们,进一步提高人流。

      sunway pyramid在未来有机会爬上mid valley的头,只要管理层肯再努力:)

      还有,2015年不懂什么月份,就会完成brt,-电动bus。就能把马大生载来sunway pyramid了:)

      所以,现在开始存sunreit, 2015年等到sunway putra mall开张,就可以什么也不用做,等年年的果实就够了。

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    4. 其实我是100%非常喜欢PYRAMID的,很有潜质,只不过SUNREIT太多杂质变成让我止步,我到现在都还没买回完之前卖掉在1.4的4万股,现在才买到2万2罢了,如果他把杂质清掉,我第一个就买入他了。

      不过大学我就比较保留,学生消费能力应该不是很高吧?反而我希望你说的高级OFFICE TOWER带来一些高消费力的流量~。~

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    5. 不要小看大学生,而且在那里念书的学费不低的。

      私人大学和私人学院,加上名牌,喜欢念书后,去看场电影,三五知己吃一顿好的,唱唱K,购物。

      人家的canteen还有连锁餐厅,不记得什么牌子的连锁餐厅了:)

      经过那里,留意那里很多学生有能力驾车的。

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    6. 哈哈,原来是这样,我这些以前当学生穷到焦,但愿他们踊跃消费吧~。~

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    7. 今天买不到sunreit,看到igbreit有机会买到1.15,就排队,然后,一秒就中奖:)

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    8. 居然还给你买到了啊,我今天还在想要不要买入一点呢~。~

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  2. Hi 第一天 : I am going for jogging now. Later I will let you know if I still can go for 5.5 km after stop for 2 weeks. "Gampatei" to you and myself.

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    1. Ha ! 40 mins 5.6 km. Not bad, but half of my breath has gone, 丢了半条人命.
      你呢?

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    2. 哇,BSNGPG兄又进步了哦,我今天依然跑大概3.5公里,也比上几次进步了,今天跑24.38,新高纪录了~。~
      其实3.5我已经累透了,硬要跑5.5公里40分钟我是绝对跑不到的XD

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    3. Hi 第一天: 今天死顶住上,6km@40分钟。接下来又暫停12天。

      其实以3.5km來算,我只快你1.3分钟=195m 而已啦。加油喔!

      有你同跑,特别有劲。其实今天在4.5km时就想放弃,不过想到如果不达标又不好意思上帖给你,唯有顶住上啰!加油! 加油!

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    4. 快195米酒很多了啦,况且你跑长程咧,如果单单跑3.5恐怕就不止195米了XD,大家一起加油吧,我要以跑23分钟为目标才行了~。~

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  3. Hi : I found an effective ways on reducing body weight :
    i) 1 bowl of oatmeal each morning
    ii) do not over eat on each meal
    iii) best still with some exercise
    You may try.

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    1. 我早上也是吃麦片多,而中午跟晚上确实是不吃好像很难那么有纪律,我很喜欢吃的,不过分量都有减少一点了XD,而运动量我就大量增加了,但愿可以借着运动来减卡,大概两个月只减了3寸肚腩,因为我积极减着肚腩,而增肌几乎还没什么效果~。~,两个月只减了大概2-3公斤吧~。~

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  4. 我的看法是117就可以捡了,113只发生过一次,也很快就被收复,所以要买在113也蛮高难度的 :-p

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    1. 其实你对,如果看图表,1.17最新一个低点破不了,确实是可以捡了,不过这个低点在股息期所以比较难抓路,等股息派完后如果依然没跌破,基本上就已经筑底了,好像SUNREIT在之前我跟歪歪说1.23结果真的跌不破,已经在1.23筑底了,现在就看1.17在股息后破不破得~。~

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    2. 我在等1.24,现在等10号ex date后,看等不等得到了:)

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    3. 或许有点机会XD,我收到股息也学你买~反正现在22000,买多3000刚好美了XD就试试排1.23或1.24吧~。~

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  5. 嗨第一天: 我很少注意产托股。请介绍一俩隻你的最爱,让我跟进。
    我喜欢股息。

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    1. 哈哈产托股简直是我的爱好啦,看你喜欢什么领域。
      office 呢接下来几年没那么看好,不过如果你想定定收7%股息的话,UOAREIT和TWRREIT不错

      商场类呢基本上年年5-6%股息+5-6%加租是跑不了的
      igbreit就最不用烦恼,稳稳年年加租+股息
      SUNREIT也不错,pyramid也是稳定得不能再稳不过略嫌他的资产比较杂。
      CMMT也不错,不过金河今年由于建MRT所以会减租度过,不过可以留意MRT建端后,盈利就会开始回来了。

      而比较小型的AXREIT也不错,管理层很积极收购继续广充,可以留意。:)

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    2. tower reit的revenue有下跌,office tower over supply, 而tower reit只有三栋office tower, 竞争很大。

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    3. 老实讲他的管理非常不错,而且他的地点非常策略,唯一隐忧就是那栋橙色那栋租户好像要走要走那样,那个租户被AIG收购了,现在有点隐忧,而由于它的GEARING偏低,就算租户跑掉,他还能大把玩法,所以基本上是定定收7%不用担心的~。~

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  6. 虚空兄 门牌税对下半年的reit来说会有影响吗? 我还在观察中希望可以在最低的价位进入

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    1. 其实我觉得影响不大,反而MGS才是最大元凶,不过出奇的REIT居然看似站稳了,接下来可以留意下了~。~

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    2. 哦,請問MGS 為什麼是最大元兇?

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    3. 哦,因为REIT呢大马通常被大家认为是比较高利息的定存,通常是市场比较旺没地方买的时候才买的,而MGS则也是一样,基本上MGS的YIELD走势是跟REIT一样的,但是MGS是没风险,REIT是有风险,如果REIT的股息在5%,而MGS又升到4.8,一个有风险,一个无风险,那么大机构通常都会选择MGS而非有风险的REIT,那么REIT的股价自自然然的就会下跌,当价格低了,股息比较会高,或许就要跌个10-20%股价,股息的YIELD才能升到高过MGS1-2%,这才能吸引到投资者目光。

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    4. 谢谢 虚空兄 分享 话说什么是MGS呢 == 第一次接触这个

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    5. 弄清楚了MSG是马来西亚债卷 我们哪里可以买到马来西亚债卷呢
      债卷是哪里看==

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    6. E......大马债券我们这些人好像是买不到的,要买的话要去和国行买,如果没记错(最近老记错)的话,最少要买一千万 :)

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    7. 不过如果你要其他类型的债券,可以到BURSA那边买,好像股票那样交易,不过股票有几块的有几时块的股,债券的股好像最便宜是100块,不过好像也稍微下跌到90多了=。=

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  7. 虚空兄简直是reit的百科全书。哈哈。。

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    1. 哈哈,HARRY兄那么抬举啊,百科就没有啦,略知一二罢了~。~

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  8. 想投资REIT又担心下半年行情不好 所以一直找着好价位进去
    听了虚空兄IGB REIT & SUNWAY REIT 不错
    但是PAVREIT呢?

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    1. pavreit也很好,我觉得比Sunway稍微好呢,不过他的价格老是高过其他一点,所以我才没介绍,其实如果你AIM到好价格,不妨买入一点,不错的~。~

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  9. Yes IGBREIT is my top pick REIT too, although I am not as knowledgable as you, but I personally if a big fan of Mid Valley mall. The crowd is good, and the tenant mixture is also good. Although I've left KL since years ago, nowadays I would still shop there whenever chances arise. Cheers.

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    1. 遇到知音了,我也蛮喜欢mid valley,走上瘾了,至于knowledgable嘛,其实大家赏脸罢了~。~
      大家一起加油增持吧XD

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