Monday, July 29, 2019

失败的房产投资。。吗?



近期由于写得房产多,所以就多了一些网友发信息来询问我关于房产的资讯,BTW。。其实要先说清楚,天哥的房地产投资是半桶水罢了哦,不想烂叻XD,但是还是欢迎找我交流啦,我半桶,读者半桶,一起交换下意见,或许就有一桶了XD。当然天哥的看法未必是最对的,只是我个人的意见,所以可以参考,但是还是要自己分析哦。。今天就分享一篇网友私下询问我的短文,剧情主要是说他在高位买了一间房产,但是发现每个月贴钱很够力,看似未来几十年一片灰暗,以下是我们交谈的内容,也征求过他的同意匿名方式刊登出来,有兴趣的朋友可以继续看看哦。。



天哥你好,小弟真的好佩服你之前可以从失败中站起来,一直走到今天有的成功,看来也经历了不少挫折,还有不断地学习。而小弟我现在的状况,也只能用5个字来形容,‘极端的糟糕’,有点无从是好,也不知道下一步棋该怎么走了,同时也直接影响了我接下来想为自己作5-10年的计划和打算。所以才决定购买了天哥你的书来向你学习,希望从中得到一些启发,或者学以致用来改善我的财务状况,走出这个黑暗时期。

以下是我小弟的个人故事:
目前我是在新加坡上班,从事餐饮业。就在2017年年尾,就有一位以前中学的朋友向我介绍了房地产,地点就在shamelin,也就是shamelin star, 不晓得你是否知道这个property.

当时我的unit SPA 价格是rm812k,after rebate就是rm740k。

当时朋友给我买下的理由是:
-发展商给9%的rebate,所以我的头期只需付一个1%,就能进场。
-我这个unit是developer的left over unit,当我签好,loan批了就可以拿key,直接准备好就出租。
-地点优势,靠近sunway velocity,my town,ikea,aeon,lrt 。还有链接市区的highway。 
-投资—有认识的朋友,团队在做出租。如果我整间出租给他们,他们是算我租金的13-14%。然后agent朋友还说812k是以后未来5-10年的价格,就算市场卖回这个价钱,我还是有赚,是因为我的进场钱低。

老实说当时我考虑得很痛苦,用了整个月时间去死命想,毕竟不是小数目,但最后还是买了下来。原因是因为,在这之前有和朋友一起接触股票,现在还在手上,luxchem cost在0.8有4000股。另外一个是新加坡的股市capital world cost在0.09有35千股。不上不下,进退两难,因为我已经被property绑得死死了。自己因为是做F&B的,上班时间比较长,很少去学习,所以很自然的就做了个愚蠢的决定,投资在股市,不如投资在房地产,至少是一个实体,比较实在稳定,也不会像股票上下浮动。另外的原因也是因为靠近我爸妈的家。

目前该unit的收入只有rm2300,我和该团队签了5年合约,保障双方,接下来后面3年都是rm2400的租金。5年的原因是因为当时我是想避开RPGT。他们的收入很可观,3间房+1间study room+客厅partition共5间收入高达rm4千多。而我对unit付出的expenses 既是instalment  rm3500 maintainence  rm422,每个月倒贴rm1650左右。还有好多cost…什么税什么税。。还有就是mlta  rm100。。。。

就写到了这里,天哥你看是不是很极端的糟糕呢,唉。。就是这样做错决定的后果。

其实我现在呢。。最重要的是2件事,第一我明年年尾结婚,第二 要开始存emergency fund。现在剩下的财力就只能强攻这两样了,投资都没办法想了。朋友找来一起创业 我都不敢想了。小弟年纪也不小了,29岁了,只小过天哥你2-3岁而已。只想说请教天哥有什么意见和看法,或许还可以为明年以后作准备 。

抱歉啊 天哥 打得蛮长的 需要花一些你的时间,谢谢了天哥,不急,有空才看才回复。。

说真的,这家房产素质挺高的,地点又正点。。(照片网络找的啦,虽然看起来歪歪地,但是真实绝对没歪的啦,这样歪法还不倒等几时=。=)

说真的,这位网友确实很有礼貌,一来就天哥你好,后来就谢谢天哥,不急,有空才看才回复,这里真的要给他一个赞赏,虽然天哥未必帮到他很多,但是最起码这么有礼貌的人,我相信去到哪里都不会被人家拒绝,所以天哥也用了自己半桶水的knowledge去帮他,毕竟房地产天哥就不太熟悉了,只能从天哥最熟悉的银行贷款那边入手,帮他计算一下,什么东西是一个缺乏投资知识的人目前可以做的呢?以下是天哥的回复。。

其实小我四五年了XD。。以你的情况来看,或许你会觉得很糟糕,给我的话,在这样的环境里,基本上你是局内人,或许比较难看清事实如何。但是对我来说,其实我反而觉得情况还不至于太糟糕,还很大转折机会,所以其实无需太担心。。我有帮你看过你哪家房产,目前价值是跌了不少,就算对比起你的rebate价格来看,基本上也是跌得七零八落的,最少跌了100k,也未必卖的出,毕竟现在那么多新楼盘几乎0成本入场,你的竞争太大了。但是好是好在。。这个房产的位置,其实非常漂亮。暂时来说,或许每个月是贴着钱去租给人,看起来不划算的,毕竟你买在几乎顶峰。但是相信我,情况没你想象的那么糟糕,我相信放眼另一个10年,当初的顶峰只会是山腰而已,到时候你会赚一笔粗的,相信我。。

目前就你的情况而言,如果是我的话,我会这样做,或许你可以参考一下。。

结婚来说,这个就看你自己安排了,我不可能知道你心中的婚礼是如何的。而钱才方面,如果有能力的,我会建议每个月把多余的钱丢进去房贷里面省利息,因为现在的房贷,只要每个月多还1-2百块的话,其实可以缩短房贷4-5年的时间的,如果每个月能够多丢一千几百的话,那么可以缩短的时间将会非常长,也省了很多利息,加上紧急的时候,还可以提领出来应急,所以如果你问我的话,目前就什么都不用想,用尽全力把房贷清掉他,多一个十来年,你房贷清了,屋子又值得百来万的时候。。突然之间你就是百万富翁了,致富其实没你想的那么困难。如果你信得过我,我觉得这个是当下对你来说,最安全和确定性最高的方法,希望一点浅见可以帮到你 :)

但是值得注意的是,要看你的户口是什么类型,一般上现在(也不是现在,10年前开始)大部分的房贷都是跑这种flexi 或者semi flexi loan的,所以每个月只要把多的几百块还进户口,就自动还母金了。但是如果可以,最好致电你的银行了解清楚情况,看看你的贷款户口属于哪类型,免得白忙一场。。

BTW,其实说真的,这种情况2009年是发生过的,那时候很多房产都非常低迷,有价无市,甚至无价无市,但是现在看回来,当初的那些房产也升了三四倍了。所以真的不用担心,就算最坏打算十来年后他还是这个价格,但是你已经提前把房贷还清了,其实,也是一个不错的被动收入了,所以相信我,不用太担心,问题还不至于太大,最起码你是买了房产,而且位置还算不错。。不是买在山卡拉的房产或者拿钱去买车买手机花完他😅

加油咯😊😊💪🏻💪🏻

虽然尽快解决放贷是比较笨的做法,但是对于不太熟悉投资或资本市场的普通民众,或许这个反而是一个最直接的方法呢,毕竟一间房子供完出来后,单单利息就足以让你买另一间了,如果本身不熟悉投资,何不靠省来致富?小富由俭嘛。。

所以房产有时候真的不需要计算得太尽的,我相信这位网友这次的投资只是暂时性的问题,长远来说,绝对不会是失败的房产投资,反而我觉得放长远来看,这项房产绝对买得漂亮。就好像以前印刷公司的前辈那样,他就是在吉隆坡买了一间排屋而已,然后慢慢供下供下,不知不觉的。。就卖了80多万,然后买一间condo来自己住,还有一些余钱慢慢花,所以别把投资复杂化,有时候投资真的是简简单单的就富有起来了,所以共勉之咯~。~

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6 comments:

  1. 天兄说得对,尽快还完贷款,不是我泼冷水,普通人一想要投资都是挖坟的。在新加坡如果可以买到HDB,一边住一边做工,老时回来住你的shamelin star,把HDB租给人,期间不用什么投资,不用操作,一样带老婆孩子旅行吃好料,简单财务自由。

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    Replies
    1. 嗯嗯,就是考虑到他本身对投资不熟悉,又开始身陷险境,与其急着在投资处开一条血路,倒不如先解决了他的险境。。

      Delete
  2. 离少少题下,天哥结婚花了多少钱哈哈XD

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    Replies
    1. 好像没花多少钱,除了礼金之外。。
      酒席都还有钱赚,够cover所有的费用了。。

      Delete
  3. rm2400 - rm422 = rm1978

    rm1978 x 12months = RM23736 annual profit

    rm23736 / rm740000 x 100% = 3.2% annual ROI


    ya, i agree it is still not a worst investment, but it is also not a smart investment coz he miss opportunity to grab good foundamentle stock.

    ReplyDelete
    Replies
    1. 嗯嗯,认同。其实不至于他说的那么坏。但是也绝对不是好的投资。只不过既然已经买了,而且屋价也跌了,也没什么能做的,唯一能做的是趁有能力尽快减低贷款,当成是把亏损的部分补贴回去,早一点把他变成有现金流的房产更好 😃

      Delete

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