Friday, September 29, 2017

KIP REIT (5280) - 等待周息率的日子


在 2月6号上市, 过了半年之后, 终于推出了第一份年报, 所以趁有时间, 就去研究一下, 这个 REIT 是否有收股息的价值呢? 话说这间跌破了 IPO 价格的REIT,上市过了半年, 脸书和其余的Blog 关于它的资料是非常少的, 那是否表示它真的没有投资价值吗? 拿来收股息也没有吗? 废话不多说, 直接进入主题。 。。。。。


KIP REIT 简介

这个 REIT 是由 KiP Group  (母公司背景是地产发展商) 旗下5 间的 KIP MART 和 一间的 KIP MALL 组织成一个REIT 的组合,然后上市, 其实这间公司还有两间的 KIP MART, 一间是会开在 KOTA WARISAN, 另外一间之前还有在 Segamat 开着的, 但是最近卖给其它公司经营了。

根据年报资料, 那我就来简单解释一下这6间的商场状况吧。

1) KiP Mart Tampoi

目前这间商场有 266个 租客,商场租客率为 97.77%. 它的营业额是第二的, 贡献了 RM 6.743 million.  NPI (Net Property Income) 的话, 有 RM 5.055 million。

2)    KiP Mart Kota Tinggi

目前这间商场有 152个 租客,商场租客率为 94.36%. 它的营业额是不多, 排名第四, 贡献了 RM 2.596 million.  NPI (Net Property Income) 的话, 有 RM1.634 million。

3)    KiP Mart Masai

目前这间商场有 74个 租客,商场租客率为 80.32%. 它的营业额是最多的, 贡献了 RM 6.998 million.  NPI (Net Property Income) 的话, 有 RM5.435 million。

4)    KiP Mart Lavender Senawang

目前这间商场有 262 个 租客,商场租客率为 95.67%. 它的营业额是最少的, 贡献了 RM 1.367 million.  NPI (Net Property Income) 的话, 有 RM0.335 million。

5) KiP Mart Melaka

目前这间商场有 65 个 租客,商场租客率为 67.32%. 它的营业额是不多, 排名第五,贡献了 RM 2.351million.  NPI (Net Property Income) 的话, 有 RM0.738 million。

6) KiP Mall Bangi

目前这间商场有 156 个 租客,商场租客率为 82.32%. 它的营业额是第三多,贡献了 RM 6.295million.  NPI (Net Property Income) 的话, 有 RM4.328 million。

REIT 管理层简介

这个REIT 最主要灵魂人物, 是公司的创办人之一, 也是 REIT 的Managing Director, Dato’ Chew Lak Seong, 年届62岁, 拥有超过 35年的经验。 他从 1997年, 就担任母公司- KIP Group 的Managing Director 到现在。 另外一位创办人, Dato’ Ong Kook Liong, 年届 57岁, 目前只是担任Executive Director 职位而已。 还有一位需要留意的是, 担任CEO 的 Mr. Lim Han Gie, 年届58岁, 在这行已经有超过30年的经验。 他就是完成董事局 (REIT 叫做 Manager, 可以好几个的)下达的指令的职业管理人。 Mr. Lim 也是其中一位REIT的 Manager.

公司股东

股东人数根据年报提供, 一共有 2255 人。 大股东是两个创办人, 他们两个接间和直接持有, 总共股数是 44.22%。 前三十大股东的股数加起来就有 72.88%。

2017年报分析 


*(由于是第一份年报, 所以这次就没有放跟上年的业绩对比,但是会跟IPO 的预期成绩做个对比。 另外是年报截止是在 30 June 2017 , 所以这些数据都是5个月份多累积的业绩)

营业额和Net Property Income

营业额的话,有 RM 26.4million. 对比之前上市的预期, 少了 3.4%. 主要下滑, 原因有四个:
1)管理层表示 Tampoi 商场的业绩比较低, 主要是因为那个时候把商场的租客重组位置, 以让 Mr. DIY 在 5月份可以搬进来。
2)Lavendar Senawang 商场的业绩也是下滑, 主要是因为短期租客, 以及没有办法吸引到比较多的商场客户流量导致的。 管理层对于这个问题, 已经想着办法去解决它。
3)马六甲商场业绩也是因为短期租户导致的。
4) Bangi 商场的话, 业绩下滑是因为Superbowl 的活动取消以及短期租户导致的

Net Property Income 有 RM17.5million。 对比预期的话, 多了 1.4% , 主要因为成本控制。



股息 和 Gearing 

股息方面, 发了两次股息, 总共加起来是 2.918仙。 如果以 IPO 价格 (RM1) 来算的话,周息率率有 2.918%. 不过毕竟还不是以全年派息来算, 所以这个数据只是参考而已。 Gearing 方面, 只有 14.2%, 财务状况是蛮健康的, 可以有很多机会收购潜在的投资项目。

管理层的预期

管理层表示旗下的商场遍布在马来西亚各州乡镇, 主要位于在柔佛, 森美兰, 马六甲, 和雪兰莪。 这些商场的地理位置, 都是非常轻易可以到达之外, 也是靠近住宅区的, 其中包括了那些中低等收入阶层的居民点。 所以尽管经济环境充满挑战性, 但是REIT 的 MANAGER 反而看到的是KIP REIT可能成长的前景。 KIP REIT 会透过现有商场资产增值, 租赁和成本优化, 以及未来的潜在收购来达到成长的前景。 短期的话, 会继续为剩余的空置空间寻找新的租客。 最后, 它的 Chairman说, 他非常有信心,来年的 FY2018 也会是一个不错的一年。

个人看法

撇开股价不说,目前三间商场有 超过90% 的租客率, 另外三个不达标, 也就是少过 90%。 商场租客率这个问题, 管理层务必要在短时间内处理好, 不然的话, 身为消费者的我们, 不可能去逛一间没有多少店家在里面的商场。别忘了,租金可说是  REIT 收入主要来源。 目前这个REIT 要留意的是, 它的周息率是否可以到 5.5%, 如果可以的话, 确实值得我们去收一些来存股息, 不然的话, 我们只能选择其他 REIT 来收股息。老话一句, 只能经常留意公司最新的新闻了。

作者
乡下小子

这篇文章纯粹作者看法,整篇文章并没有任何买卖建议,或推高股压低价的其他企图,单纯分享作者的功课,本人与作者"怒"不对你的盈亏负任何责任,谢谢。

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