Tuesday, March 28, 2017

浅谈Hektar~BY乡下小子

它是一间由马来企业家主导的 REIT, 上市至今已经有十年了,今年的全年股息是 10.5仙, 周息率高达 6.6% , 以股价 RM 1.59( 27.2.2017) 来算的话。 去年它又收购了一间 叫做 One Segamat Shopping Mall, 在Johor 的 Segamat 县, 加上最近刚推出最新年报, 所以吸引到我去分析它, 看看是否有收股息的价值。 为何我说是收股息而已, 而不是投资价值呢? 废话少说, 直接进入主题。。。


~~~公司简介

公司目前旗下有 6 间 Mall, 分别是 Subang Parade, 马六甲的 Mahkota Parade, 柔佛麻坡的 Wetex Parade, Sungai Petani 的 Central Square, Kulim 的 Landmark Central 和 柔佛昔加末的 新加入的成员 One Segamat Shopping Mall。 公司旗下的 Mall 高达 96.2% 的出租率,目前大约有 450个租户。 所管理的资产有 RM1.092billion, 每一股的 Net Asset Value 是 RM1.46. 另外商场去年吸引的人潮有30.1million. 目前公司旗下商场十大租户是 Parkson, The Store,Giant, Seleria, MBO Cinema, Bata, McDonald’s, KFC, Kenny Rogers, 和 Watsons。

~~~公司管理层
之前公司一直由前主席兼创办人Dato’Jaafar bin Abdul Hamid领导, 只可惜他不幸于 2017年1月离世了, 目前由 Micheal Limi Heel Kiang 接手, 担任主席, 他年届 68岁, 法律背景。 另外,公司目前最主要灵魂人物,  Dato’ Hisham Bin Othman,年届54岁, 2016年 5 月 1 号正式被委任公司的 CEO, 他有超过 30年在房产的经验, 也在无数的大公司工作过, 比如 Renong/UEM Group 和 DRB-Hicom Group。

~~~年报分析(AR2016) 

以 REIT 来说, 最主要还是看每年 Revenue 有没有增长,因为每年租金提升的话, 那么 REIT 派的股息逐年就会提升。  至于 EPS 的话, 倒是用不到在 REIT 身上, 因为 REIT 受限于条款与条规限制, 大事发展的话, 也是收购 mall, office tower, 增加多点租金收入而已, 跨不到其它的商业领域。 以这一次的 FY2016 年报来看,今年的 Revenue 下跌了 0.75% 而已,今年营业额有 RM124.571million.

另外 REIT 需要注意的地方就是 NPI ( Net  Property Income), 相对去年, 今年也下跌了大约 2.8%左右, 今年NPI是 RM74.335million. 管理层表示, 主要净盈利下跌来自于经济疲软, 和日渐增加的对手竞争。股息方面, 这一年的股息派发来到了 全年 10.5 仙。



FY 2016 年 Rental income 是 RM 111,597,353 , 对比 FY 2015, 下跌了大约 1.7%左右。 Other income的话, FY 2016 是 RM9,226,000, 对比 FY 2015, 下跌了 大约64.8%左右。

另外, 在年报里, 有个 Fair value gain on investment properties , 可能会吸引到注意, 因为对比去年, 由于当时商场市值估值的过后, 去年市值是暴跌的, 所以今年反而估值过后, 是取得不错的成绩, 多了 RM2.425million.

~~~管理层对新的一年看法
管理层预期前路会有些崎岖,除了全球政治与经济环境会不时增添变数之外, 另外不断新建的零售商场(尤其在巴生河流域) 也是一个问题。 但是管理层表示会密切留意内在与外围的经济环境,并在必要时考虑改变现有的商业模式。 尽管挑战重重,但是管理层预期经济将于2018年里复苏, 公司会尽力做到从资产组合中粹取最理想的投资价值与回报。

~~~公司旗下六间 Shopping Mall简单分析


1) Subang Parade  (Subang Jaya, Selangor)
Subang Parade, 虽然还保有93% 出租率, 但是对比去年下跌了 1.7%, 今年营业额有RM49million, 下跌了 5%。目前主要面对巴生谷地带越来越多的新建Shopping Mall 竞争, 和零售消费情绪疲弱影响导致的。这间商场目前面对挑战是调低特定零售租户的租金 或者面对空置率增加。 所以管理层采取的计划是,耗资4000万令吉的资产增值举措行动(简称“AEI”),这将会为此商场换上新装,并增加5%的净可出租面积(约2万5000平方尺) ,新的楼翼将会提供一系列新商店,尤其是饮食部 , 预计2018年年中完成这个项目。 管理层信心表示, 这个计划将会为Subang Parade 新的面貌,和带来更多的收入。


2) Wetex Parade (Muar, Johor)
去年表现最好, 尽管面对竞争, 但是租出率 100%, 甚至还跟现有的租客提前续约。 另一方面, 也引进了不少新的租客, 比如 Kenny Rogers Roasters, Jipangi, and Sushi World . 管理层目前正探讨如何重新调整零售商场区与 酒店区,以从这项资产获得最可观的收益。 FY2016 营业额是 RM13.6million。


3) Landmark Central (Kulim, Kedah)
位于 Kulim的 Landmark Central, 预计 2017年8月就可以完成2300万令吉的资 产增值计划
,翻新后的 Landmark Central除了将可增加2万平方尺净出租面积,而且现有建筑物也将整修 地板、粉刷油漆与改善整体基本设施。 Landmark Central是Kulim 唯一专门建设的购物中心,所以至今获得良好的租金调升率。管理层盼望完成这个翻新工程之后,可以让这个商场再攀新高峰。 目前出租率是 98.9%, 对比去年, 只是少了 0.4%而已。 FY2016 营业额是 RM11.5million。



4) Mahkota Parade (Bandar Melaka, Melaka) 

目前商场租出率是 96.4%, 比去年增加 0.9%, 目前有大概 115个租客。 今年营业额是 RM40.2million。 由于2015年,才扩充了电影院,从现有四(4)影厅增加至十 (10)影厅, 当时也邀请来自香港的国际巨星甄子丹出席重新开张仪式, 所以2016年的话, 这间商场倒是没有任何更新或内部升级, 毕竟 2015年已经弄了。



5) Central Square (Sungai Petani, Kedah)

目前商场租出率是 96.6%, 对比去年下跌了1.4%,目前有大概 70个租客。 今年营业额是 RM10.3million。 2015年的时候, 刚完成资产增值计划 , 当时也把之前已停业的电影院重新营业 , 完成AEI之后,收入也大幅增加。 这间翻新的广场吸也引多家新的零售商店进驻,包括Apple Store、OPPO、Panbowling与Sushi world


6) 新成员, 1Segamat (One Segamat Shopping Mall)
在 2016年, 6月10号, 以 RM104milion 收购的 1Segamat, 按此收购价,此产业的 收益是7%。管理层相信1Segamat有许多改进的空间,并期望 它在今年财政年为公司带来好消息。 短期计划,公司正探讨如何将只有单一商店的本地零售商更换为全国或国际连锁零售商,以取得多的租金。 长期的计划是有意增加1Segamat的可出租面积,并改善此商 场的外观,以增加收入,同时提升其价值。

~~~公司股东

目前 Hektar 持股最多是母公司HEKTAR BLACK SDN BHD , 大约 40%。 另外一个股东, 是新加坡公司,FRASERS CENTREPOINT TRUST , 持股有 31.17%. 之前政府说要拿钱救市的, 其中一部分的钱在这里,VALUECAP SDN BHD , 2.78%. 其余30大股东, 大部分都是个人持股比较多, 目前只有一个基金是30大股东之一。
~~~个人看法

目前公司 Gearing Ratio 有 44.9%, 还可以再借多 RM57,204,233, 才达到规定的 50%。 希望公司这边可以好好利用这笔钱收购好的零售商场, 为公司业绩进一步贡献。

至于为何我一开始说研究看看是否有收股息的价值, 是因为这间公司在自己的财报也列出了它的 CAGR, 是 7.8%。 我想马股900多间公司, 肯定能够找到比这间CAGR更多的公司吧。 以目前公司主要专注于 2 线城市的零售商场, 反而让它杀出一条血路, 毕竟巴生谷一带,零售商场迟早差不多要变成总有一间在你隔壁的情况。 至于股息, 的确是不错, 是值得考虑看看, 要不要买来收股息。

作者
乡下小子

这篇文章纯粹作者看法,整篇文章并没有任何买卖建议,或推高股压低价的其他企图,单纯分享作者的功课,本人与作者"怒"不对你的盈亏负任何责任,谢谢。

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4 comments:

  1. 以目前公司主要专注于 2 线城市的零售商场, 反而让它杀出一条血路.

    这点是事实,以往吉打州属没什么娱乐性,大体上吉打人民都往槟城大型购物广场,
    现在有了kulim和sp central square ,吉打人多数都选择这两处了。

    ReplyDelete
    Replies
    1. 那有劳大大多多分享吉打商场的情况。


      乡下小子

      Delete
  2. 很详细的分享! 谢谢!

    ReplyDelete
    Replies
    1. 不用客气, 有空多来交流交流。

      乡下小子

      Delete

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