Friday, March 31, 2017

浅谈CMMT ~ BY 乡下小子

2016 年报分析

最近推出年报的 CMMT, 过往一年相比其它的REIT的表现, 可算是中规中矩。 拥有5间零售商场的它, 究竟接下来的一年会有怎样的表现? 是否考虑持有它, 以收股息呢?废话少说, 直接进入主题。


~~CMMT 简介
总部来自于新加坡的CMMT, 本身管理零售商场是非常有经验的。 在马来西亚的话, 它就拥有5间零售商场,例如: Gurney Plaza, Sungei Wang Plaza, Tropicana City Mall and Tropicana City Office Tower,The Mines 和 East Coast Mall。 目前旗下商场的总共租户有 1390位, 出租率高达 96.5%。 每年吸引到 59.9million 的商场人潮。 周息率的话, 今年是 5.51%.

目前CMMT 十大租户贡献的租金占了整体的租金收入有 16.9%。 这十大租户有: Parkson, AEON Big , Giant , F.O.S , Golden Screen Cinemas , Padini Concept Store , Voir Gallery , Tropicana Golf and Country Resort Berhad , Star Media Radio Group Sdn. Bhd. 和 Nando’s 。

如果以领域来分的话, 目前Fashion/Accessories贡献 30.7% 的租金收入,Food & Beverages 18.3%, Beauty/Health 11.2%, 其余都是少过 10%。

~~年报 2016 分析



今年CMMT 的 Gross Revenue 有 RM 372.6million, 对比去年, 增长大约8.1%。 同样的, Net Property Income 也一并上升, 对比去年, 今年增加了 大约 7.1%, 全年有 RM242.5million。业绩表现好, 主要来自于加入的新成员, Tropicana City Mall 和 Tropicana City Office Tower, 还有Gurney Plaza 和 East Coast Mall 比较高的租金收入。

如果以Retail 和  Office业务来分的话, Retail 的 Gross Revenue 是 RM365.564million, Office 的 Gross Revenue 是 RM7.053million. 那 Retail 的 NPI 就有  RM 238.014million, 至于 Office 的 NPI 有 RM4.478million。


股息方面, 全年是8.43仙, 周息率大约有 5.5%, 如果以 RM1.53 来算的话(30.12.2016那天的股价)。 但是, 要注意一下, 股息8.43仙, 如果从 FY2012算起, 是五年以来最差的一次。

Gross Rental income方面, 今年有 RM292.9million, 对比去年, 大约增加了7.36%。 年报可以看到过去5年租金收入都有逐年增加。 那另外一方面,Car Park 收入, 今年有 RM24.6million, 对比去年增加了大约 14.4%。 这两年增加不少, 主要是Tropicana加入之后, Car Park 收入也增加了。



另外, Fair value gain on investment properties , 今年估值过后, 是上升的, 又多了 RM4million。 为何这么少? 因为Sungei Wang Plaza 估值过后, 又少了 RM155million, 即使Gurney Plaza 估值过后是多了 RM143million, 其余也是上升的。加减过后, 今年的整体组合增值只是多了一个RM4million而已咯。

目前CMMT Gearing Ratio  是 32.4%,是属于中等的水平了。 资产组合, 今年又增加了RM57.1million, 今年CMMT 的资产组合有 RM4,148.9million.

~~管理层对接下来的展望

管理层表示竞争会越来越激烈, 比如最近越来越多新建成的零售商场, 还有网上购物竞争, 管理层表示会持续在旗下的商场推出新的东西, 比如马来西亚自己的美食food hall,Oliver Gourmet , 会在Tropicana City Mall 先开始, 过后第二间会开在 The Mines。另外比如那个小型舍内赛车场, Blastacars, 会在 Sungei Wang Plaza。 目前管理层还是有信心旗下的零售商场还是会吸引到人潮。

@ 管理层有提到一下关于 Sungei Wang Plaza 附近的MRT的工程, 预计 2017年下半年可以完成, 到时候MRT 完成以后, 相信Sungei Wang Plaza会吸引到更多人潮。

~~CMMT 旗下的零售商场表现


1) Gurney Plaza, Penang (王牌)

今年Gurney Plaza 的 Gross Revenue 有 RM 137.7million, 对比去年, 增长大约7.49%。 同样的, Net Property Income 也一并上升, 对比去年, 今年增加了 大约 9.98%, 全年有 RM96.9million。 商场出租率有99.1%。 商场租户有很多知名的国际品牌, 如: Omega, Rado, Montblanc, Bell & Ross, Tissot, Thomas Sabo, Pandora, Swarovski, CK Jeans, AIX Armani Exchange, Sacoor Brothers, SuperDry, Warehouse, Miss Selfridge, Mango Man, Fossil, Red Army Watches, Chanel, Dior Parfum, Jo Malone, Make Up For Ever, Bene t Cosmetics,Bobbi Brown, Shu Uemura, Laura Mercier, Marks & Spencer, Jatomi Fitness, DRAGON-i 和 Din Tai Fung等等。


2) Sungei Wang Plaza, Kuala Lumpur

因为MRT 的建造, 这几年Sungei Wang Plaza的业绩一直下滑。 今年Sungei Wang Plaza 的 Gross Revenue 有 RM 45.3million, 对比去年, 再次下滑大约17.64%。 同样的, Net Property Income 也一并被下滑, 对比去年, 今年又继续下滑了 大约 26.62%, 全年有 RM27.3million. 商场出租率有91%。 在 2017年, 商场即将会有一个小型舍内赛车场, Blastacars ,跑道有208-m。 Sungei Wang Plaza主要租户有Parkson, Giant, StorHub, MR.DIY, F.O.S, SUB, Daiso, Food Emporium 和 KFC。


3) Tropicana City Mall 和 Tropicana City Office Tower, Petaling Jaya

今年Tropicana 的 Gross Revenue 有 RM 52.3million, 对比去年, 增长大约2倍多。 同样的, Net Property Income 也一并上升, 对比去年, 今年增加了大约2倍多%, 全年有 RM30million。虽然业绩是2倍增长, 但是不要忘记, 它加入CMMT 那一年是年过了一半才加入, 所以当时的业绩大概也只记入到半年而已, 所以不要高兴的太早。 Tropicana商场出租率有92.5%, 那Tropicana Officer出租率也有95.2%. 商场引进新的租户有 Caffe Pascucci, Okashi World, Daiso, RockStar Gym 和 MusicZON. 即将要在 2017入驻商场的新租户有 :Cotton On, S’moresBar & Restaurant, BrusselsBeerCafé , OliverGourmet。


4) The Mines, Seri Kembangan

今年The Mines 的 Gross Revenue 有 RM 80.2million, 对比去年, 下滑了1.6%。 但是Net Property Income 是上升的, 对比去年, 今年只不过上升了0.19%, 全年有 RM51.7million。商场出租率有98%。 商场入驻的租户有, RockStarGym, Spotlight,TGVCinemas, Celebrity Fitness, SenQ, ACE Hardware, Uniqlo, Voir Gallery, F.O.S, Daiso 和 Mines Cruise等等。 2017年入驻的新租户有 Oliver Gourmet 。



5) East Coast Mall, Kuantan

今年East Coast Mall 的 Gross Revenue 有 RM 57.1million, 对比去年, 增加了大约 3.62%。 同样的Net Property Income 也是上升的, 对比去年, 今年增加了大约 4.57%, 全年有 RM36.76million。商场出租率有98.4%. 商场目前比较有名的租户有: GoldenScreen Cinemas, Uniqlo, Padini Concept Store, Guess, M.A.C, Pandora, Birkenstock, L’Occitane, Daiso, The Coffee Bean & Tea Leaf, Starbucks Coffee, Manhattan Fish Market, Seoul Garden HotPot 和 Rip Curl 等等。 2017年会入驻的租户有,Boat Noodle 。

~~个人看法

以目前情况来说, CMMT 表现还真的是中规中矩, 只是股息一直下跌, 这对于投资者来说是非常不利的事, 因为买REIT 就是要收股息, 反而股息还越派越少。 另外目前股价已经是 RM1.55 (28.2.2017当天的股价), 所以周息率有 5.43%, 对比 Pavillion REIT 是好的, 但是同样对比其它的REIT 反而CMMT这边是差的。 目前越来越多的商场冒起, CMMT 就有3间在 Klang Valley 一带, 所以接下来还是有一定的困难。 个人认为, CMMT 接下来这一年还是会依赖着王牌,  Gurney Plaza,还有 East Coast Mall, 除非股价非常接近底部, 不然要两边赚, 股息和股价, 有一定的困难。

作者
乡下小子

这篇文章纯粹作者看法,整篇文章并没有任何买卖建议,或推高股压低价的其他企图,单纯分享作者的功课,本人与作者"怒"不对你的盈亏负任何责任,谢谢。

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