Tuesday, January 3, 2017

Pavilion REIT ~BY 乡下小子

自从上市以后, Pavillion 股价一直慢慢涨到目前 RM 1.90 (30-12-2016), 股息方面, 也从 FY 2012 股息 的全年 6.87cent, 上涨到 FY 2015 全年 8.23cent, 股价上涨和股息的魅力, 成了不少基金名单中的心头好, 但是非常怪异的现象是, 在 FY 2013年 从拥有多达  5960股东 到 FY 2015年 少了 1000多名股东, 也就是 4836 名股东而已, 为何会出现基金偏爱但是散户不是很爱它的情况, 这是因为股东持股这边, 除了
丹斯里林晓春夫妇占了 37% 之外, Qatar Holding LLC 也持股接近 36%, 然后 EPF 有 6%, 三个加起来的话79%, 市面流动的股份只有 21% 左右而已。

~ 简介

Pavillion Mall 位于 武吉免登, 地理位置算是不错, 身边围绕着各大银行还有其它的公司, 注定它是可以吸引到人流, 尤其是这一班上班族, 属于舍得消费的族群。 加上在它的对面, MRT 站目前还在施工中, 如果建好了以后, 相信Pavillion的人流会更上一层楼。 而且特别之处, 虽然 MRT 在附近施工中, 但是视乎完全没有受到影响。 可见这间 Mall 有自己的魅力。

Pavillion 商场里, 十大租客包括 Hermes, DNP  Clothing, Coach Malaysia, Gagan, PArkson, Royal Selangor 等等。 但是这十大租客, 刚好不约而同在 2016年里, 租约都到期了, 所以 Pavillion 会不会成功调高租金又能让到这些租客续约呢, 这点需要阅读季报或下一年的年报了。

目前 Pavillion 主要租金收入来自于,Fashion 39%, Food &  Beverage 22%,   其余的商业领域都少过 10%。

~ Pavillion REIT 新成员 (简介)

从原本只有单一的 Pavlillion,  变成如今了三间 Mall, 这里来介绍两位新成员。

Da:mén USJ shopping mall

在 2015年9月的时候, 公司购买了 da:mén USJ shopping mall  在 USJ 1, 费用 488 million.  根据公司的 CEO 表示, 收购的原因除了这一间 mall 靠近 新建的 LRT station 在 USJ 7 (走路路程就可以抵达)之外, 还有商场内 85% 出租率也是他们收购的原因。 管理层对于这间 mall 的收购, 倒是有不小的期许, 这点可以看到在他们预测这间 mall 对整体的收入贡献有多少。

-Intermark retail mall
另外在 12月底, 公司也收购了 Intermark retail mall , RM 160  million。至于这个收购原因的话,CEO 表示除了处于在 Jalan  Tun Razak 理想地理位置以外, 也靠近 Ampang park MRT,加上收购以后, 首三年有固定回酬, 5百万每一年之外,  还有接近 74% 商场出租率, 也是他们看中的。 但是我个人觉得, 它附近对手除了有 Ampang Park Mall , 不远处还有 KLCC, 所以这一间 Mall, 需要以至少五年来观察它的表现了, 因为附近上班族可以轻易到 KLCC 用餐或逛逛, 因为乘搭LRT, 只需一站就到 KLCC 了。 相信管理层也知道这一点, 所以收购这一间 Mall, 只预期为整体的贡献是 3.1% 左右而已。

* 管理层在年报提到关于这两间 Mall 的收购, 用意在于增加收入, 也不想太过依赖 Pavillion. 所以未来的话是, Pavillion 占收入大比率 84.8%, da:men USJ - 9.5% , Intermark- 3.1% , 和 Pavillion Tower - 2.6%.

收购这两间 mall 以后, debt to assest ratio 上升到 27%了。 也因为这样, 公司在这一年的股东大会也寻求股东支持, 增加多 20%的股票作为将来的收购, 毕竟借钱的话, 也会有 Limit 的限制, 也就是 debt to assest ratio 只能去到 50% 左右而已 。

虽然年报提到, 资产组合只有稍回上升到 RM 4,751 million, 但是如果包括那两间收购的的商场, 整体资产组合会增加多 RM648 million.

~ 管理层篇

管理层的话, 丹斯里林晓春经验丰富, 加上才年届55岁, 所以未来十年, Pavillion 应该还是会由他领导。 不说你不知,丹斯里林晓春, 他也是上市公司 Malton 的创办人。 CEO 的话, 也是经验丰富, 也是年届50岁而已。

~ 前景篇

首席执行员表示 2016年也是挑战年, 但是相信可以应付到。 另外, 他也表示, 2016年的时候, 68% 的位置面临续约, 虽然大部分的租户表示愿意继续租下去, 但是管理层表示会内部装修一下, 甚至调整租户的商店位置, 务必让顾客有新的 Mall 体验, 所以他也表示可能会有租金的下跌。

~ 财报分析篇 (Annual Report 2015)

以 REIT 来说, 最主要还是看每年 Revenue 有没有增长,因为每年租金提升的话, 那么 REIT 派的股息逐年就会提升。  至于 EPS 的话, 倒是用不到在 REIT 身上, 因为 REIT 受限于条款与条规限制, 大事发展的话, 也是收购 mall, office tower, 增加多点租金收入而已, 跨不到其它的商业领域。 以这一次的 FY2016 年报来看,今年的 Revenue 只上升 2.94% 而已, 管理层表示, 主要收入贡献来自于 美容区, 2 楼的时装区, 还有 7 楼的饮食阁楼。

另外 REIT 需要注意的地方就是 NPI ( Net  Property Income), 相对去年, 今年成长了 3.1%, 来到了净收入 RM291.5million. 也因为这样, 这一年的股息派发来到了 全年 8.23 仙。

以 FY 2015 对比 FY 2014, 无论是 Retail 的 revenue 或是 Office 的 revenue, 都有增加一些。

FY 2015 年 Rental income 是 RM 352,824,000, 对比 FY 2014, 增加了 3.8%。 Other income的话, FY 2015 是 RM61, 108,000, 对比 FY 2014, 少了 1.74%。 但是REIT 还是比较需要留意 Rental income这一块就可以了。

另外, 在年报里, 有个 Fair value gain on investment properties , 可能会吸引到注意, 因为对比 FY  2014, 这次FY 2015 是下降非常多, 但是这点不用担心, 这只是物业增值多少而已, 除非把 Pavillion 卖掉, 不然这个增加或减少也只是一个数目而已。

~ 特别的地方

Pavillion 有 2401 个停车位, 其中 72 个停车位卖给了一间公司叫 Urusharta Cemerlang Sdn Bhd (这间公司其实也是 Tan Sri Lim 和其他股东开的公司), 在 2015年 12 月份的时候, 以  RM 4,896,000 的价格卖掉。 公司在这里做到不错, 卖掉不到 3% 的停车位, 而且可以一次性收回那么多现金, 而不是每一天累积起来的停车费收入, 这点做得不错。 不过, 对于整年的收入, 贡献很小而已。



季报分析 (FY2016~Q1,Q2,Q3)

~季报重点
FY 2016 Q 1 , 投资资产组合达到了 51亿马币左右, 对比  FY 2015 Q1 44.8亿马币左右, 有明显的上升, 这里是 Pavillion REIT 第一次把 da:mén USJ shopping mall  和 Intermark retail mall 纳入组合内。

~ 季报现金部分 (注重现金部分是因为关系到股息)

FY 2016 Q 1 , 现金增加了 28.4%, 达到 RM 236,269,000. 同样的, 因为购买了两间 mall, 借贷的话也上升了 84.86% 达到了 RM 1,394,498,000.

Q2 的话, 现金也是增加了 71.31%,达到 RM 315,236,000,  对比 FY 2015 Q2 , 如果是 Quarter by Quarter 的话, FY  2016 Q2 比 Q1 增加了 33.42% 现金。

Q3 的话, 现金也是增加了 39.07%,达到 RM 255,908,000,  对比 FY 2015 Q3 , 如果是 Quarter by Quarter 的话, FY  2016 Q3 比 Q2 下降了 18.82% 现金。

~ 季报收入和开销篇

Q1 的话, 这一季度收入有 RM 106.7million, 上升 1 %, 对比 FY 2015 Q1 。所以Net Property Income 的话, 这个季度也增加了 RM  2.7million 。  这一季度的话, 开销也上升了, 因为电费涨价的关系。

Q2 的话, 这一季度收入有 RM 118.0million, 上升 15 %, 对比 FY 2015 Q2 。因为两间收购的 Mall 开始贡献收入了。 所以Net Property Income 的话, 这个季度也增加了 RM  9.5million, 提升了 13% 。  这一季度的话, 开销也上升了, 是因为这两间新加入的成员, 也开始贡献他们的开销了。 这个季度, Pavillion 也做了内部的装修还有基本设备的提升, 用了 RM  3.7million。

Q3 的话, 简单的说, 这一季度收入有 RM 117.5million, 上升 15 %, 对比 FY 2015 Q3 。因为两间收购的 Mall 开始贡献收入了。 所以Net Property Income 的话, 这个季度也增加了 RM  8 million, 提升了 11% 。  这一季度的话, 开销也是上升了 24%, 同样的原因, 因为多了两间 Mall。
这个季度, Pavillion 也做了内部的装修还有基本设备的提升, 用了 RM  9.1 million。
管理层也有提到, 这个季度, 三间 Mall 都在进行着租户位置整顿, 务必达到更有效的空间利用, 增加多空间可以出租, 顺便给客户有焕然一新的体验。

~ 季报前景篇

一贯的, 管理层表示目前零售业越来越充满挑战, 消费欲望低, 但是管理层表示还是会不断改变,通过创造价值, 活动, 促销, 做到跟竞争对手不一样, 以吸引到更多顾客来广场消费。 同样的,也会善用资源来增加生产率。

~个人分析篇

以前在 Bukit Bintang 其中一间银行上班,时常有到 Pavillion 逛逛, 吃饭, 对它的人潮非常有印象 所以对 Pavillion 印象深刻。所以个人总是觉得, 如果 MRT建好的话, 它会有更多人潮, 而它的股价可以慢慢上升到最少 RM2 或以上。 但是没有等到建成时, 股价因为橱窗粉饰效应, 被推高到 RM 1.90了。

经过分析以后,还是必须要冷静看待。

第一,  股价目前处于历史高点, 买的话, 股息率非常不吸引人, 对于 REIT 来说。因为还有很多 REIT 的股息率非常吸引人。

第二, 两位新成员才加入而已, 要注意的是, 三年后, 它们是否还有本事留着现有的租户和增加租户这两大主题, 有待考量。

第三, 目前巴生谷的 Mall 越建越多, 需要时刻留意 Retail Income, 毕竟如果人潮是有的话, 就算是贵的租金, 商家还是会给的, 这点可以参考 KLCC 和  Mid Valley。 但是 Retail Income 如果有明显下降趋势的话, 那就证明人潮已经没有那么多了。

个人觉得, Pavillion 股价成长, 是有的, 唯一能够长期持有的是, 当它的股息率有 5.55或 6% 以上, 那么它是吸引人的。 可以一边享有好的股息收入, 一边等待股价上升。

作者
乡下小子

这篇文章纯粹作者看法,整篇文章并没有任何买卖建议,或推高股压低价的其他企图,单纯分享作者的功课,本人与作者"怒"不对你的盈亏负任何责任,谢谢。

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4 comments:

  1. 被推高至RM 1.90,现在马上打回原形

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    Replies
    1. 是啊,那天被推高是因为橱窗粉饰而已。 我个人看法是没有那么快去到这个价钱的。 是要慢慢升的,因为两个新成员才开始贡献而已。

      乡下小子

      Delete
  2. da men business doesn't looks good.

    ReplyDelete
    Replies
    1. 我也是这么认为,没人流。。

      Delete

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