Thursday, August 4, 2016

新手投资房地产(上)

最近做了一篇关于新手投资房地产的小小访问,老实说房地产我不是最在行的一环,不过也只能顶着头皮上了,由于文章过长,所以分为上下两册,有兴趣的朋友可以看看。。

1) 投资房地产,首先我们新手要如何开始,留意什么事项?
其实投资房地产或称买房来说,首先你要好好策划,想一想你是打算买来自住还是买来投资,这个非常需要留意的地方,因为两者的策略是完全相反的。

2) 请问,我们新手,要从多少价格的房产开始?比如一个工作两年多了的年轻人,薪水目前
马币2600左右,已经存到一万马币。或是你比较建议如果是新手,要达到怎样的收入或存储才开始呢 ?
其实房产来说,买入前,最好先准备大约20%左右的费用,因为一般上都是预算松动比较好,其实没说要达到怎样的收入,最主要是本身理财那边要做好,毕竟供屋不是一朝一夕的,一旦签下卖身契,就是30年的事情了,所以需要特别留意,一般上我们会鼓励供屋的数目约本身收入的50%为佳,如1300。

3) 在房地产市场,目前马来西亚有哪些地方值得投资呢?KL, Penang, JB, Iskandar?还是其他地
方?是否能详细解释为何您看好那个(那些)地方呢?
这个问题没有一概而论,不同的地方也会遇到不同的周期,最重要你要知道本身是打算买来住还是投资?如果是住,那么基本上就选方便的地区就好,至于投资,万一产业有什么地方需要业主去跟进,起码你要方便随时跟进你的产业的地方。

4) 我参与了很多房地产讲座会,他们都有介绍很多房产的投资,不过种类很多,有
apartment, condo, soho, sofo, sovo, double storey, terrace, 还有其他的, 请问我们新手该从
那类型的房产开始投资呢?为何么会推荐那类型的房产投资给新手呢?
其实所有的类型都有本身的优点和缺点,最重要是你TARGET的是哪一种租户群组,而一般上如果要增值为主,可以考虑有地房产,如果要出租率较好,可以考虑2-3房的公寓,因为一般租户都会比较喜欢方便和有设施可以随时使用。至于那种SOHO,SOFO之类的,反而没有那么建议,因为这些一旦租户离场,也不容易找到适合的人租下来,毕竟这些是办公室+住宅。

5) 很多房产专家常说,地点,地点,还是地点,是投资首选,请问他们说得对吗?为什么?
如果不是,请问为什么?
是的,地点占房地产投资一个很重要的一环,因为房产来说,其实长期是贬值的,随着屋身越来越久,自然变得越来越旧,除非你持续花钱为他保值。但是地皮或地点却在增值,因为好的地点越发展越旺,他的地点就会越值钱,所以此消彼长之下,这才是房地产真正增值的原因。

6) 请问投资房产是否有它自己本身的投资formula?如有,麻烦能否详细或简单的解释?
是有的,一般上出租的我们会把房地产当成股票般估值,先用全年的租金扣除所有的费用犹如管理费门牌费等,如果该产业是没什么增值潜能的,起码有5-6%YIELD回酬或者比供款来得高才值得投资(例如FLAT),如果有点增值潜能的犹如CONDO等,有4%左右才值得一搏,因为增值不是必然的,所以冒了一定的风险,怎样也要获得一定的回酬。

你可能也有兴趣这些·
一个富翁的房地产投资经历述说【真人真事】
如何投资房产?外行人谈房产
房价节节上升?房市随时爆破?当业主收租的好办法
房贷利率的调升
我们上电视了~向房屋管理层示威

11 comments:

  1. 这篇有意思哦, 思维Upgrade了哦。 谢谢天哥!

    Charles

    ReplyDelete
  2. 准备大约30%比较好,一般上律师费 贷款的律师费 印花税 中介费 杂七杂八的 差不多要屋价的5%,银行一般会借80%。如果只有20%很紧哦。如果想装修的大概是5-10%。一般的show house 会用30%-50%。 所以为什么看了show house拿了屋子 如此的失望。

    供屋的数目约本身收入的30%为佳,贷款条件很多是以30%为准的。

    如果是公寓的话 其实studio的会比2-3房的好出租。(一般会住屋子的多数是游子,很多游子一般上是单身的)。屋价决定租金 租金也决定租客,一般上百万以上的比较难出租。(如果3% yield 就大概是3000一个月,会3000一个月租屋子的人不多 多数是expatriate,如果针对expatriate的话 一般租客的质量比较好但是一但空 也需要空一段时间。

    产业通常yield高的质量不是很好(出租率比较低 地理位置不是很好之类的) yield低的质量比较好(一般卖的比较贵嘛 所以yield就比较低)。住家可能没那么明显,商业用途的就很明显了。可能只是两对面售价可能差10%以上。 一般新手 门外汉 可能是看不出的差别,只看到价钱相差罢了。买了之后 出租后 就会慢慢的察觉到差别了。

    产业跟进的问题,只要有找到好的 产业管理公司 他们会帮忙打理一切的。(当然要出一点点的代价)。但是马来西亚很难找到好的。而且很多好的产业管理公司都很低调 不做广告的。 如果是小新山 槟岛 大隆市 的朋友还是投资可以方便去的地方比较容易。如果其他地区的朋友的还是这三个地方比较有潜能。毕竟人都是会往较大的地方去,一般较大的城市 的社会成本比较便宜 也就是为什么 北 上 广 深 那么多中国人去。中国人口多迁移比较强烈,所以感觉比较明显。马来西亚也是有的 只是没那么强烈。 槟岛是岛所以有岛的特例 可以参考香港岛 新加坡



    看到几个盲点 就点了一下一不小心写太多了。只是我的2分钱 有错请指出 互相学习
    免费送word of advice :投资房地产最大的秘密是leverage。 leverage也是双刃刀。

    ReplyDelete
    Replies
    1. 也对,准备较多总比少安全~。~

      Delete
  3. 我的妈丫,天哥竟然教起人来炒楼了 :D

    ReplyDelete
  4. KL area 要准备20%好高啊, 重要的还是地点,离KL 30km已经是我的limit了

    ReplyDelete
    Replies
    1. 没办法,投资楼宇就是如此的XD,但是也有一些特别配套可以免头期拥屋啦,但是那些基本上就是已经MARK UP在屋价里面了=。=

      Delete

你可能对这些也有兴趣。。。。。。

AEONCR (10) AJI (2) AMBANK (12) ASIAFLE (2) BJFOOD (2) BJMEDIA (1) BJTOTO (1) CAB (2) CANONE (3) CARLSBERG (1) Century (4) CHINWEL (2) CIMB (11) CMMT (11) CVIEW (1) DIGI (1) Dsonic (1) ECOWLD (1) EKOVEST (2) FAVCO (6) GAB (2) GOB (1) gromutual (1) HAIO (7) HARTA (11) HEIM (4) HEKTAR (3) HEVEA (2) HEXZA (1) HLBANK (4) HLFG (6) HUAYANG (4) hupseng (5) IGBREIT (39) IQGROUP (1) KAREX (10) KMLOONG (2) LCTH (1) LPI (14) LTKM (1) LUXCHEM (7) MAGNI (23) MATRIX (7) Maxis (1) MAYBANK (7) MBSB (30) OSK (66) OSKPROP (5) P&O (2) PADINI (21) PAVREIT (12) PBBANK (11) Pjdev (10) PLENITUDE (1) PWROOT (5) RHBCAP (30) SAMSUNG (2) Sasbadi (4) Smart Phone (3) SPRITZER (4) SUNREIT (27) SUNWAY (9) TAMBUN (3) TASCO (3) TASEK (4) TEXCHEM (2) TIENWAH (2) UMWOG (1) WELLCAL (4) YEELEE (1) Yen Shabu Shabu (1) YOCB (2) YTL (1) YTLPOWR (2) YTLREIT (2) 产托 (75) 保险 (2) 信用卡 (10) 养生 (18) 十年人生百万路 (24) 圣经 (15) 小故事 (43) 小游戏 (6) 小知识 (36) 慈善 (8) 我的组合 (27) 房地产 (17) 所得税 (1) 投资公司 (10) 投资理财 (748) 新闻 (211) 旅游 (14) 日记 (260) 汽车 (11) 电影 (17) 省钱 (8) 第一天投资研究所课程 (7) 网友投稿 (50) 美食 (9) 股市百科之降熊秘籍 (6) 股票 (450) 股票分析 (254) (2) 赚钱 (26) 部落格 (71) 门牌税 (2)