Friday, January 16, 2015

PJDEV增加澳洲子公司缴足股本至5000万澳币

话说最近也稍微加大了对于PJDEV的投资力度,至于加大多少力度就请有兴趣八一八的朋友自己参考几天前的这一篇文章了。不过今天也不是说我的故事,而是说PJDEV的故事,所以我的就得空再聊XD。由于力度加大了,所以也比较密切留意他的动向,昨天BURSA发了一篇比较特别的文告,鉴于我知道很多新手朋友看不明白了,所以就详细解释一下,至于没有买这只股的朋友,也可以一起研究下,当是交流学习亦无不可,首先我们先看看他的文告内容。。

OTHERS PJ DEVELOPMENT HOLDINGS BERHAD (“PJD” OR “THE COMPANY”) - SUBSCRIPTION OF ADDITIONAL SHARES IN YARRA PARK CITY PTY LTD (“YARRA”) BY P.J. (A) PTY LIMITED (“PJA”), A WHOLLY-OWNED SUBSIDIARY OF THE COMPANY

PJ DEVELOPMENT HOLDINGS BERHAD

TypeAnnouncement
SubjectOTHERS
DescriptionPJ DEVELOPMENT HOLDINGS BERHAD (“PJD” OR “THE COMPANY”)
- SUBSCRIPTION OF ADDITIONAL SHARES IN YARRA PARK CITY PTY LTD (“YARRA”) BY P.J. (A) PTY LIMITED (“PJA”), A WHOLLY-OWNED SUBSIDIARY OF THE COMPANY

1. INTRODUCTION
The Board of Directors of PJD (“Board”) wishes to announce that PJA had on 15 January 2015 subscribed an additional 26,250,000 ordinary shares of AUD1.00 each for cash consideration totaling AUD26,250,000.00 (equivalent to approximately RM76,741,875.00 based on Bank Negara Malaysia’s exchange rate of AUD1.00:RM2.9235 as at 14 January 2015) (“Subscription of Shares”) in proportion to the existing shareholdings of PJA in Yarra, representing 75% of the total allotment of 35,000,000 ordinary shares of AUD1.00 each (“Allotment of Shares”) in the share capital of Yarra.
Prior to the Allotment of Shares, PJA holds 75% equity interest and Equity & Property Investment Corporation Pty Limited (“EPIC”) holds 25% equity interest in Yarra. The shareholdings percentage of PJA and EPIC remain unchanged at 75% and 25% respectively subsequent to the Allotment of Shares.
2. INFORMATION ON YARRA
Yarra was incorporated in New South WalesAustralia on 20 May 2014 and registered under the Australia’s Corporation Act, 2001 as a company limited by shares under the name of PJA South Corporation Pty Ltd. It has subsequently changed its name to Yarra Vision Park Pty Ltd. on 21 May 2014 and assumed its current name on 23 May 2014. Yarra is a 75%-owned subsidiary of PJA, a wholly-owned subsidiary of Pengerang Jaya Pte Ltd., which in turn is a wholly-owned subsidiary of PJD. The registered address of Yarra is at Level 13, 139 Macquarie StreetSydneyNew South Wales 2000, Australia.
The present issued and paid-up share capital of Yarra is AUD15,000,000.00 comprising 15,000,000 ordinary shares of AUD1.00 each. Yarra is principally involved in property investment and development.
The shareholders of Yarra and the details of their current shareholdings/members are as set out below:-
(a) PJA with 75% equity interest; and
(b) EPIC with 25% equity interest, whose current major shareholders are:-
(i) Tan Sri Ong Leong Huat @ Wong Joo Hwa, holding 19,148,890 shares representing 41.49% equity interest;
(ii) Itarki Pty Limited, holding 13,408,996 shares representing 29.05% equity interest; and
(iii) PJA, holding 12,645,600 shares representing 27.40% equity interest.
Upon completion of the Allotment of Shares, the issued and paid-up share capital of Yarra will increase from AUD15,000,000.00 to AUD50,000,000.00 comprising 50,000,000 ordinary shares of AUD1.00 each.
3. BASIS OF ARRIVING AT THE SUBSCRIPTION PRICE
The subscription price for the Subscription of Shares was determined based on the issue price of Yarra’s shares of AUD1.00 each.
4. SOURCE OF FUNDS
The Subscription of Shares is financed via internally generated funds.
5. LIABILITIES ASSUMED
There are no liabilities to be assumed by PJD arising from the Subscription of Shares.
6. RATIONALE FOR THE SUBSCRIPTION OF SHARES
The fund from the Subscription of Shares is for working capital of Yarra and to part finance the acquisition of a freehold land measuring approximately 2.026 hectares, located on 93-119 Kavanagh StreetSouthbankVictoria 3006, Australia(“Acquisition of Land”).
7. RISK FACTORS
Barring any unforeseen circumstances, PJD is not aware of any material risk factors arising from the Subscription of Shares.
8. PROSPECTS
The Subscription of Shares is expected to contribute to the future earnings of PJD following the Acquisition of Land by Yarra.
9. FINANCIAL EFFECTS
The Subscription of Shares is not expected to have an effect on the share capital and substantial shareholders’ shareholding of PJD and is not expected to have a material effect on the earnings per share, net assets per share and gearing of the Company for the financial year ending 30 June 2015.
10. APPROVALS REQUIRED
The Subscription of Shares is not subject to the approval of the shareholders of the Company or any relevant government authorities.
11. DIRECTORS' AND MAJOR SHAREHOLDERS' INTEREST
None of the Directors, major shareholders of PJD and persons connected to them has any interest, direct or indirect, in the Subscription of Shares.
12. STATEMENT BY THE BOARD OF DIRECTORS
The Board is of the opinion that the Subscription of Shares is in the best interest of the Company.
This announcement is dated 15 January 2015.


到底这一篇文告代表什么呢?原来PJD打算为子公司的子公司增加资本=。=?那么奇怪的比喻?没关系,我们先看看该公司的相关资料,首先这个故事设计四个主要角色,分别是。。

  • PJDEV
  • PJ(A)
  • YARRA
  • EPIC

根据年报的显示,PJDEV是PJA的母公司,而PJA则拥有81.9%股份,至于上面他说的PJA居然只有75%股份,所以有点出入,难道他们写错?当然没有,所以首先我们要了解他们的关系,他们的关系图如下。。
图是画得简陋一点XD,没什么画画天分啊~。~

从这个图我们看到,原来PJA是真的只有75%持有YARRA这家公司,那么为什么年报却写81.9%,难道年报写错?如果你是这么觉得,你就要看看EPIC了,虽然PJA75%,EPIC25%是对的,但是原来pja居然还是EPIC的主要股东之一,持有EPIC27.4%股份,那么25%的27.4%就是6.85%,加上本身持有的75%,那么答案呼之欲出了吧,就是81.85%《而年报向来是进位的,所以81.85就变成81.9%了~。~

好的,既然我们了解了他的股东架构,我们就开始了解这篇文稿到底说什么。。原来这篇文稿主要是说,Yarra的已缴足股本从原有的1500万澳币增加到5000万澳币,而PJA既然持有了75%股权,所以就认购了2625万澳币的股本,也就是马币7674万,而余下的就由EPIC认购。(当然EPIC PJA也持有股权,所以自然也有PJA的份了)。

那么既然付钱,钱从哪里来?
根据文告说明,资金来源是内部筹资、融资。至于如何个内部融资法,就没有清楚写明。

那么筹钱,钱要来干什么?
根据文告说明,资金用途一部分用作YARRA的营运资金,而一部分用作收购一篇2.026hect的徒弟,坐落在93-119 Kavanagh Street, Southbank, Victoria 3006, Australia。

那么对母公司PJDEV有什么影响呢?
根据文告说明,这个收购会为将来的盈利带来增值,但是对于2015财政年的业绩,是没有任何影响的。。

看完了这么一篇简单的报告,你学会如何看年报或BURSA的报告了吗?如果不够清晰,也可以点击这里学习更多哦~。~

其实我觉得这个澳洲的房地产计划,将会为公司带来另一个里程碑,不过这个却不是一朝一季的事,因为这个是十年大计,如果这个计划成功,那么代表公司就会在澳洲拥有一家规模不小的商场,到时候定定收租就发达咯,不知道你我等不等到那一天呢~。~

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40 comments:

  1. 天兄不做银行大亨转行做地产王了哦?

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    1. 呵呵,银行业今年没什么肉吃,都开始发掘其他领域了~》~

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    2. 难道产业有看头?何以见得?现在的产业行情冷却,加上潜在的升息,2015 对产业也不甚乐观啊

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    3. 我没有说地产行业有看头,不过是看到现在股价有折扣,所以进来吃最后一轮糖水就要准备走人了,不然就要等下一场宴会才有肉吃了~。~

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    4. 2015年对整体产业股不乐观。
      GST的推行,有能力买的都买了,有些地方已经供过于求了,升息的可能性等等。
      只有少数的个股能在冷淡的市场逆市保持向上。

      这种情况下,可以考虑的地产股可以分几类。
      1。有主题——好比PJDEV,PJDEV内在价值被黄老板压抑着了。OSKP也是因为这个主题被压着。PJDEV被压得比较不合理。SUNWAY有着FREE GIFT的主题。
      2。有便宜地收着多年用来发展——TAMBUN的地是很久以前买的(199X年),老板有便宜地,PROFIT MARGIN高,但是TAMBUN的地库存量要留意。
      3。拥有净现金,又慷慨派股息的公司——UOADEV,SHL等等。UOADEV作拥8 亿左右的现金,在市场不景时,不仅可以渡过危机,而且趁别人熬不过的时候,以便宜的价格买进好地点。
      4。严控成本,进取型地产公司——HUAYANG,HUAYANG的地并不便宜,但PROFIT MARGIN可以上20%+,可见这管理层很用心,股息也不错。
      5。稳定大客户的租金——KEN,一个绿色建筑概念的公司,其TTDI的建筑物已经被大户租下来,要知道搬来搬去很麻烦的,通常租惯一个地方都会租下去。稳定又长期的回酬。
      6。卖地赚钱——GOB,IVORY。这种情况会在其年报的某一季有笔爆发性的盈利,EPS的暴涨导致此股票被炒上来。之前的例子就是PJDEV。卖地的价值不值以及卖来的钱用在什么地方才是关键。因为缺钱而贱卖地的公司千万要留心,钱不是用来发展的话,公司的未来茫茫。

      这里的其中一个股是负面教材来的。所以,千万别看到我写的你就去买。

      多啦啦
      专业财务管理仙家

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    5. 呵呵,你地产的熟悉度比我高,这里我曾经是股东的只有,PJD,OSKP,SUNWAY,UOADEV罢了,其他都不认识了~。~

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    6. 还有ASIAPAC,MATRIX,ECOWORLD,SPSETIA,KSL,PLENiTU,BREM,CVIEW等等有研究过。20 间左右。

      多啦啦

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    7. MATRIX,ECOWORLD 这两家我有兴趣,恳请多分享他们的消息吧~~

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    8. 研究那么多买不买得完的啊,真的贴卖心水做地产大亨啊~。~

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    9. 我也想研究研究地产 , 请问多啦啦对产业有什么指点?新手需要做的功课有哪些?

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    10. 天兄,要一起去地盘“托”下水泥,深入研究和做功课吗?多啦啦肯定输我们的。哈哈~~~ 其实外劳也很可怜的,国家领导混蛋,国民要出国当苦力,我的恻隐之心又泛滥了,哈哈!

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    11. 天哥,我是看了人家的功课,然后再去检查她的功课有没有问题,不然看不了那么多。我也不打算买那么多,也没钱买,懂多点没坏处。我才要去学产业股以外的行业。

      MATRIX你去问HARRY,他比我熟,老板本身的信誉好,和柔州政府的关系不错,在居銮接近医院的地点(未来五年居銮发展地点)都会由MATRIX负责;至于ECOWORLD,因为他本身打着刘启盛的名牌,所以市场给于很高的PE,太高PE的地产股我不会抓,因为我不敢抓,留意看ECOWORLD的地库,再看SPSETIA的地库,你会发现很奇妙的东西。。。嘿嘿嘿,你再去现场看的话,会更惊奇。。。

      至于产业,我还年轻,也没有买屋的经验,这里就不谈了。
      假如是产业股的话,可以看看这篇。
      http://windscopo.blogspot.com/2014/07/blog-post_9.html
      不过,当时是以地产股风吹的时候写的。
      现在的市场还是必须以你的投资策略为主,从我提出的几种类型中,挑出最适合你的。
      小心价值陷阱,值钱的东西未必会赚钱,管理层要有进取心,现金流良好,地库最好多且地点漂亮,PROFIT MARGIN 高。

      多啦啦
      专业财务管理仙家

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    12. Melvin要那么吓人啊,投资地产就要去托水泥,那么投资殡仪行业该不会是去睡睡看“新家”好不好睡吧XD

      对拉拉,哦哦,确实这样蛮省力的,我也要开始学看功课了~。~
      SPSETIA和ECO有什么奇妙东西哦,现场又有什么看,弄点来听听先,值得才去看XD

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    13. 多啦啦的意思...是不是ECOWORLD的好些地库既神奇又巧妙地就坐落在SPSETIA的旁边?

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    14. 这个就要等多啦啦来回复了~。~

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    15. 对,而且地点更策略性。
      多啦啦

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    16. 说明“剃人眼眉者,人恒剃之" ;p

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    17. ECOWLD 刘启盛,就是名牌。
      离开 SPSETIA 的他会在伦敦的投资再创奇迹吗? ECOWLD International 将以 SPAC 上市和接管在英国的发展计划,期待 SPAC IPO的到来。

      (a) PROPOSED ACQUISITIONS; (已执行)
      (b) PROPOSED SHARE SPLIT; (已执行)
      (c) PROPOSED SHARE SUBSCRIPTION; (还没)
      (d) PROPOSED RENOUNCEABLE RIGHTS ISSUE TOGETHER WITH FREE DETACHABLE WARRANTS; (还没)
      (e) PROPOSED PLACEMENT; (还没)
      (f) PROPOSED ALTERATION AND INCREASE IN AUTHORISED SHARE CAPITAL; (还没)
      (g) PROPOSED AMENDMENTS TO THE MEMORANDUM AND ARTICLES OF ASSOCIATION; AND (还没)
      (h) PROPOSED EXEMPTION FROM A MANDATORY GENERAL OFFER (还没)

      目前才执行到第二提案,split了之后股价从3.850 ~ 1.950 (20-Jan), 今天股价又飞了 @ 2.180 (+10.10%)。
      有谁知道哪里可以找到发展英国的计划书?请大家慷慨分享,谢谢。

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  2. 十年大计划?恐怕没有这个耐心咧。不过十年后,如果发达了,买它的股当定存是可以啦。不然就现在买少少,不影响打熊的钱,放个十年,让它自己慢慢 split~~ 哈哈,早安天兄!

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    1. 呵呵,拿一点余钱买亦无不可,别奋身就好~。~

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    2. 最近没多余钱了,后备金又不敢动,耐心耐心~~哈哈!

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    3. 这样是不是我们常说的,你慢慢等啦XD

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    4. what to do, wait la brother... 是这样吗? 哈哈哈~~

      Delete
    5. Tunggu durian jatuh lah brother,
      Sekarang belum sampai harga runtuh
      等没有人买的时候才进场~
      话说,算算下,
      下个月可以买到四千股@1.20的padini
      还是买一千股用葱花的sunway 好呐?
      还是继续等?
      Ding dong bell ~

      Delete
    6. 我这两天有狠狠的为PADINI做功课,得到的结论是有余钱可以继续累积,多几天有期我就写一下XD

      至于1.2嘛,真的出现我也双倍份额加码~。~

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    7. 你写过后不好狂飙哦,
      飙了过后记得软下来哦,
      冷了会不会又滑落 2~5% ?
      股息估计有十二仙会吗?XD

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    8. 应该不会了~。~
      股息目前还是预算10SEN,多过这个当是BONUS~。~

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  3. 对于进军澳洲,需要保持 “悲观的乐观” ;) 一切顺利的话,对业绩会有贡献,可是风险也相对的高。小新也有多间发展商进军澳洲,竞争也提高了。而且,可能还没赚钱就得面对官司... 事因有间发展商,买了地要起一栋高楼。却被对面的业主告上法庭,理由是他的物业会被计划起的高楼的影子遮到 ... 法庭还真的受理,案件还在处理中 ... 呵呵 ;)

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    1. http://www.smh.com.au/business/tower-melbourne-planning-fight-threatens-investor-funds-20141125-11so6g.html

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    2. 哦哦,谢谢提醒,这样的案件都受理啊,看来外国的风气跟这里还有很大差别=。=

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  4. 天兄,这股本益比多少?值得长期投资?

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    1. PE=2.93
      别看那么低的本益比,其实有一次性的盈利在里面,减掉那个一次性的盈利,本益比大概是7 左右,以地产股的角度来讲(中小型的),这价格是合理的。
      NTA=2.5,别看那么高的资产,加了WARRANT后的每股资产是RM1.80左右。
      黄老板出的价(RM1.60)是不公平但合理
      但这只是以现在的角度来讲。
      PJDEV未来的前途,这里我不多讲了,留给天哥。

      多啦啦
      专业财务管理仙家

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    2. 很专业的仙家,厉害厉害。没钱吧了 :( 不然买少少当定存了~~~

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    3. 这股本益比多啦啦也说得很清楚了,我就不多说。
      至于你说值得长期投资嘛,我个人认为,就要看你目标打算从这里赚多少,从我的角度看,目前短期内看的是合并案,大概几个月回酬10%,然后就没有故事了哦,接下来的故事就是2-3年内CHERAS YOUCITY的那家商场投入营运,再下来就是这个10年的发展计划,相信几年内就会有点盈利贡献了。我觉得如果不是大贪的话,长远计算每年12%回酬是可以预期的(不是每年稳稳,是长远增长后再计算),所以值不值得嘛,就每个人不同胃口了,就看这个12%左右在我们眼中值不值得而已~。~

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    4. 是不是如果我買兩張就24%??

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    5. 两张也是12%,100张也是12%:)

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  5. 天兄, 我在FB create 一个 Group 想让一些想把自己每天的投资感想记录下来而又不想花时间经营blog的人有个地方与一样是投资爱好者交流想法。希望天兄也可以支持一下。谢谢。
    https://www.facebook.com/groups/753402908083014/

    YC

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