Saturday, August 16, 2014

房价节节上升?房市随时爆破?当业主收租的好办法

话说现在大马城市地区的房价起得夸张,我是相信的,不更应该说我是确切的知道的=。=,虽然我资产规模够大,不过呢其实我还是低薪一群,我一个月的薪水其实只有区区的3000++,而买房不外是贷款购买,可是对于银行来说,我这些低薪群,投资收入不太认可的哦,即使身家百万行列,都借不到太多钱的,因为他们是根据DSR跑,所以我老实说,如果买一家500千的房子,我估计我是贷款不足的,虽然说我可以直接CASH BUY啦,但是估计没几个傻子这样做=。=,我宁可把500千分散买股,也好过CASHBUY买房。因为根据前人的经验。。。

房地产的平均回酬是大概介于8-10%,而股票是介于9-13%,虽然相差1-3%,不过如果你有用过我随书本附送的计算复利软件,你就会知道相差2-3%,可以相差几百万的哦。(顺便打个广告,欢迎订阅哦,随书有3个软件附送:)

回到正题,其实我今天是打算让有兴趣投资房地产但是又好像我那样,薪水不够多,但是有点钱的朋友,一些另类的投资方法,在开始前就让我简单的分析个别的情况:)

买房投资
通常买房投资的赚钱方法不外是资产增值或收租赚取利差,我们通常都会借贷投资,让我们先看看例子。。

500K房子一间
头期50K 其他450K借贷(现在银行通常很少借到90%了,不过继续算90%吧。)
其他费用30K (律师印花和其他费用大约)
装修费加家私20K(大约)

投资成本大约100K,至于450K贷款供款一个月最少都介于2250了,加上管理费和其他费用,一个月费用将介于2600,如果算上门牌税地税什么其他古怪税,那么平均起来,一个月的支出已经达到3000左右。而现有的房地产,只要外观稍微看得上的,基本上租金回酬只介于3-4%,500K房子如果租得到2500一个月租金已经算好价了,我之前研究过的,大概400K的只租到1300-1400,600K只租到2500-2800,所以其实每个月是倒贴的。(当然,或许还有一些漏网之鱼,这里的数据是拿我看到的平均数目来衡量,不代表所有房地产立场),所以基本上你每个月还要供大约500块。

为了容易计算,假设加租得来的租金从新丢回进去再投资,
30年后你共投入的资金=280K
30年后你这笔投资的总资产共值760万,足足27倍以上哦。(这里是算租金再投入买新地产,虽然加租的规模不足以买入新的地产,而需要另外再投入一笔,不过为了比较公平,所以就当不用头期投入都可以买吧~。~)

纸上房地产
就是我的强项之一的产托啦~。~,产托是一种透过集资方式,让所有不同投资者可以共同拥有同一家产业,并且是以投资额的大小来分派租金。而且你不但可以投资房屋,你还可以间接投资许多出名的商场例如mid valley,sunway pyramid,pavillion,sungei wang等等哦。

如果要比较,当然用相同的数目,这样才容易明白。上面的初始投资额是100K,这里我们就以100K来投资好了。然后这个是不用什么律师费用什么的哦,250K的投资,只需要付几百块的费用就行了:),而当然这个你也可以借贷,不过借贷比例比房地产来得低,只能借贷60%罢了,所以100K本金只能借贷多150K,买入的资产算250K,开头就输了=。=(不过新手不鼓励借贷,所以就不多加详细写了),不过租金回酬呢就高咯,市场上的租金最少都介于5%以上,而且是扣除了管理费垃圾费门牌税和其他古古怪怪的费用,所以回酬确实比实体房地产高出许多。由于这个即使借贷,也不用供,不过为了公平比较,上面需要倒贴500,这个我们就把500投入好了。

30年后你共投入的资金=280K(跟上面一样)
30年后你这笔投资的总资产共值820万。明明初始资金比较吃亏,盈利居然居然比实体房地产来得多,虽然不是多得很离谱,不过这里也证明,只要长期投资,其实产托的回酬是不会输给实体房地产的。

而产托的资产素质更高,并且达到分散风险的效果,所以嘛如果你有兴趣投资房地产,可以考虑从产托入手哦,唯一美中不足的地方就是不能自己跑去住罢了~。~

更多投资新点子,可以继续留守第一天投资理财日记和咱们的面书投资区咯~。~

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69 comments:

  1. 谢谢分享,我就是讨厌实体房地产的繁文缛节+一堆hidden charges。看了这篇终于可以决定将投资房产的钱投入产托了。只怕自己没毅力罢了,投资实体房产已经预了十年八载在那边,而股票。。。能守一两年很厉害了~

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    1. 不客气~。~,买入后就当成是实体房地产就好了嘛XD

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  2. 题外话,关于AMBANK..之前他与美国大都会人寿保险公司携手推出AmMetLife和AmMetLife Takaful。这个AmMetLife Takaful跟TAKAFUL(6139)有关系的吗?还有今天财经报看到巴菲特&格林伯格正在扩大亚洲保险市场业务,AMBANK的保险业务会被看上吗?hehe ت

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    1. AmMetLife Takaful 和 Takaful (6139) 是不同公司。但是都是同一个领域-回教保险。AmMetLife Takaful 由AmBank 和 MetLife (美国上市‘如果没错)持有。

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    2. 这个我还在看着,找不到资料=。=

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    3. Takaful 算是回教保险的统称吧,然后msia有几家operator:
      http://www.bnm.gov.my/index.php?ch=li&cat=insurance&type=TKF&fund=0&cu=0

      天兄在找什么资料?

      落叶

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    4. 没什么了,解决了,我被MILO1兄搞糊涂了XD

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  3. 如果没有屋子的还是希望怎样都要拥有一间的,
    wendy 估计以目前的薪金来说3千左右,供着一辆viva 400,银行也是不会批款的。
    所以还欠12千左右的车款打算明年清完。(只要补多几千块,就能达标)
    然后再找个300千左右的房产来供(应该16年才能达标)。

    30千+20千hidden charge. 估计需要50千左右吧。

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    1. 当然嘛,房子是咱们的栖身之所,怎样都要有住的地方的~。~,这里其实是比较下投资房地产和投资产托的回筹罢了,让有兴趣投资的人可以有更多的选择~。~

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  4. 有自己的房子怎樣都好过租房那感覺完全不一样。
    至少自住的一定要有一间。
    -sk

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  5. 我比較辛运,三年前买的公寓回酬不錯,出租了有正現金流
    -sk

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    1. 赞一个,投资房地产一定要有现金流,除非增长潜力很高,不然现金流是必须的,否则就不算投资了~。~

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  6. Luckily 5 years ago i got one condo..now renting out break even...now more than double already the market price...then 3 years ago bought one small townhouse for own stay...if one day jobless just sell them off and rent a room....haha...

    JS

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    1. 赞一个,多十多年打断脚不用做了~。~,5年前如果我选房地产,或许今天我又有另一种经验和学问了,不过我也没有后悔选了股票~。~

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  7. 我大概幻想下如果有天我跟天大谈天的内容,

    我:天大,他妈的鸡蛋糕,银行刚刚reject了我的housing loan咧。

    天大:为何银行会reject?

    我:banker说我只有5k月收入,供不起500k的屋子。天大,你说到底要多少的收入才买得起?

    天大:我不懂哦,因为如果我买的话,我直接用cash买。。。。

    我:。。。。。@.@

    (以上只是幻想之中的谈话,hehe)

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    1. 5k 月收入, 350K loan, bank also reject....ask me looking for guarantor..

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    2. viva兄怎么忽然那么幽默了啊,我笑了XD

      根据银行业的说法,现在借贷批准很严格了。。

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    3. 最近市场行情不好,尽量让自己充满能量,讲下笑。

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    4. 原来是这样,保持心情开朗确实十分重要~。~

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    5. 哈哈~ 前几个月我走去看ioi和genting发展的屋子, 看到有介于四十万到八十万的房子 ,我假假扮中国暴发户和我老婆说要用现金买,那个房代还很认真呢~ 。。。 到最后是没有买~哈哈!

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    6. JACKY兄那么好玩啊XD,据我所知,真的有许多中国人是拿着一袋袋钞票来咱们这里买房的,所以难怪经纪还真的认真呢~。~

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  8. 阿天哥。你又说到我的心声。买了店面,Management 无法协助按原本计划出租。现在还要小户Lanlord 降价求出租。卖又卖不出。我产托还会酬才几年都要拿回了。

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    1. 就是咯,单一投资风险比较大,而且麻烦也高,甚至有租不出去的风险,我依然觉得产托其实比房地产好玩点,有什么风吹草动按一下就套现了=。=

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  9. 我个人是倾向投资房产和股票,毕竟两者都是被动收入的最佳来源,而且可以分散风险。BTW,我有想过在未来把投资的收入也报税,这样对像你这样的 self employ 可以借更多钱,但问题是要多给 tax 。 不懂你意下如何?

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    1. 这样什好,做到风险管理。至于你的方法嘛,没错确实可以做到“提高”收入来借更多,但是却白白缴付了更多的税务,我觉得不太划算就是真的,毕竟不该给的特意给就好像过不去了,我认为该报的就报,不用报的没理由特地多报来缴税,跟足法律,赚该赚的和付该付的就好:)

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    2. 千万不要为了借银行更多钱来报更多的税~ 以后你就会后悔了~ 想down下来就很麻烦了,因为每两个月就要 还CP500,就好像打工要给PCB那样,那时你就会心痛了~

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  10. 请问你的书送那三种software?

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    1. 你好,我的三种软件呢,一个是计算复利,一个是计算股票的交易费用需要多少才可以BREAKEVEN,还有一个就是计算总体投资的股息YIELD到底是多少:)

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  11. 看到你这篇也让我重新想想该不该投资房地产
    只怪现在真的价钱太贵了,赚个月薪四五千
    klang valley 不错的地方也没什么能让我单独投资
    难道真的永远赶不上买房子吗 其实现在想买也不是为了住
    又很怕monthly commitment 把我压的太紧 也迟迟没有下手

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    1. 不怕啦,咱们股票投资的就是跟房地产赛跑的嘛~。~

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    2. 哈哈 我小小的股票投资还没到一年,都还在per counter几百,或千多unit慢慢学习,也不小心给了些补习费,不过慢慢终于训练了耐心,往long term看,九个月来有>10%增长,还算可以吧。不过我还是很怕market risk leh... 你们老鸟有什么advice 吗

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    3. 10%++很厉害了嘛,我算过,TARGET一年12%就能够富足一生了~。~,这个MARKET RISK呢,其实我也不太把握到,毕竟我也只经历过一次世界性的大熊,过后我试过很多法子去预测熊市的到来,可是并没有中,而我预测的同时,我也卖掉股票光等,也让我浪费了许多机会,后来我想到一个我认为最好的方法,其实也分享跟大家了~。~,可以参考这里~。~
      http://windscopo.blogspot.com/2014/08/3-1.html

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    4. 好吧,那篇我也有大略看过。是说总之不要全码都投入再熊市中,要有点后备金来缓和吧。看来是时候存钱了
      另外我也有买IGBREIT,打算闭眼睛收几年。虽然感觉上有点闷(跟股票比好像upside potential慢很多)大致上REIT在熊市中应该不会受太大影响吧?其实这么多REIT除了看yield你大概是看哪些criteria来做选择呢?(我是太懒的kaji很多,很多楼都不懂是什么状况,所以小小投资的第一个REIT还是买这人挤人的商场)

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    5. 其实REIT(RETAIL)我最看重的是人流,只要有人流一切都好说了。。
      而适用于所有REIT的我是看重加租的可能性大不大,最重要还是供求关系~。~

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  12. very badly written. messy calculation. why didnt u use a table or graph to support your point haha ?

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    1. 不好意思,如果是文章的文笔有问题,希望我下次能够写得更好。。不过我看你的留言,几乎像取笑我的算法有问题,或计算错误,我只能说,我免费的分享,免费的为大家计算并告诉大家,如果你觉得不对,你可以用上面的数据自己算,然后推翻我的算法:),虽然免费分享如何计算亦无不可,不过我偏偏不向没礼貌的人屈服,也无义务一定要证明给你看:)想认真学习,请拿出基本的尊重,想踢馆麻烦给予更准确的计算,我是这样认为的。希望这样说,不会对你的心灵造成影响,因为这不是我开投资网站的初衷:)

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    2. 楼上的匿名者,既然你认为人家的计算方式有问题,可以把你认为"无问题"的计算方式,无私的和大家分享吗?
      支持你无私的分享!!

      2322

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    3. 我看到他只是希望天哥用EXCEL之类的东西显现出来看。。。
      他应该不是觉得算法有问题,而是要系统化数据,方便参考(也方便炸楼?哈哈)。。。
      多啦啦

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    4. 是吗~。~,不过我看到他写MESSY CALCULATION,还要我用数据来SUPPORT我的论点没错,像交功课给他监督那样,是我误会了吗~。~?

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    5. 当然,你不喜欢就不用应酬人家。。。
      MESSY CALCULATION在我读书的时候是指很无章法的计算。。。
      对是对,只是老师看到呱呱叫(我时常用跳跃式算法的)。。。=。=
      所以,这人搞不好是职业习惯(就像你把你的孩子印成一个样的道理),哈哈哈。。。
      别理他。。。
      多啦啦

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    6. 哦哦,这样又不行,不能只回答好的留言而忽悠了负面的嘛~。~
      或许我英文差吧XD

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    7. 先说好,我不是来踢馆的,只是为楼主好打不平而已。
      Property Value= 500k
      头期 50k
      装修和家私 20k
      其他费用 30k
      Initial Upfront =50k+20k+30k=100k
      Extra loading per month 500
      Total Loading (30 years) 500*12*30=180k
      Total Investment 280000
      assume 9.5% return per year
      Property Value after 30 Years= 500k * (100%+9.5%)^30 = 761k

      For stock, investment amount =280k
      assume 12% return per year
      Stock Value after 30 Years = 280k*(100%+12%)=839k


      这应该是楼主的计算方式吧,是很准的了。只是排除了一些present value 在500块的运用和一些租金上涨的因素。但无伤大雅。楼主要表达的应该是给我们考虑多一种liquidity比较强的投资选择而已。

      Delete
    8. 三年前,我选择了成为一个当业主收租的包租公。但现在没能力贷款第二间,现在就选择股票投资。投资的3个星期。在这边学了不少东西。多谢天兄无私的分享。

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    9. 谢谢平凡兄为我打抱不平,连我算多少%都被你看到,难怪那天的公式你那么厉害,果然是吃这行饭的:)
      其实500块我是算在供款了,所以没有增值的能力,因为已经给银行赚了,而加租其实也算上一起增长了,因为房价我是算6%,租金我算3.5,而9.5我是把租金丢会进去再投资~。~

      补充下,是761万,不是761k~。~

      不客气,大家互相交流嘛,我谢谢你也无私的分享你的formula才真,让我也学习到有用的知识:)

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    10. 我也在这里偷师模仿了不少,嘻嘻。。。

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    11. 对。少加一个零。呵呵。。 500块没有增值的能力,但却有贬值的能力。30年后的RM500可能只能买杯milo ais + nasi lemak 而已。所以如果我们把以后的贷款当作是现在的投资款额是不太公平的。但无所谓,不必太过于计较这些小数目。我的理念是什么都投资“一点”,这样应该错不到那里去。只是屋价的“一点”是很“大”一个而已。

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    12. 对了,原来是将来的500并不代表现在的500.。。,意思越供,其实就供得越少,类似保险公司的玩法,不过那个就比较复杂化了,要像你这些专业人士才玩得透~。~
      我认同每样都投资一点,不过真的好想你说的,屋子的一点是很大呢,许多人只要投资这个一点,就代表整份薪水压死了=。=,更别说投资其他一点了。。

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    13. 冷饭JACKY兄,什么叫偷师模仿啊~。~

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    14. 专业人士有怎样,还不是和人家打工而已。比起你即将要退休了还差很远。
      不知我还要在股票的路途上摸索多久。
      在于房产,看你怎么投资房产,我本人就买了间4个房间的20年的老公寓。出租了3个房间,自己住一个。租金扣除贷款和所有杂费,就像楼主所算的,我大概多付了个500-600块,比起我外面自己租房间还便宜。还算是个不错的投资。

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    15. 确实,如果没屋子的买间便宜的还是上策:)

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  13. 来支持下 有免费的资讯学习我已经很满足了 谢拉 书还没看完 我也傻傻的没找到送的软件 哈哈 不过先看书
    by the way 你最后是有当包租公吗?XD

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    1. 谢谢支持,有啊,就在附送的电子版书籍同一个电邮的,你找下看:)
      最后啊,我要买他不卖给我,还好没买成,不然可能就得不到这两年股市暴涨的利润了,话说那间屋子租金几多就不懂,市价却涨了4万左右:)
      所以我目前只有一家自住的~。~

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    2. 好的 书看完才去找那个软件
      其实大马买屋子出租价钱好吗
      记得我朋友租一整间排屋才几百块 不知道现在是什么价钱啦

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    3. 大马嘛目前来说我看到的是,排屋租金是最低的,通常人家排屋拿来出租的会加建许多房间,因为通常每间的租金不高,而且有些180-280都有许多,所以做量,尤其是整间租的更租不到好价格,其实市价还是看地点而定,有些整间租700K左右的只租到1800都有,不过鉴于排屋资本增长比较高,所以房租低一点,投资者还可以在增长中受惠。

      其实目前来说,那种有泳池啊,有GYM之类的CONDO租金最佳,而且最容易租,最好连家具都有就更佳,因为很多人都是拿着个袋子就住进去,省烦恼,所以那种是蛮不错,而且随着时间越久,租金对比资产价格会更好,因为租金的增长幅度会比资本高,不过也是看地点:)

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    4. 原来原来 公寓设施不错啦 可是要给管理费 还是喜欢有地的 哈哈
      新加坡就没办法可以买组屋就偷笑了

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    5. 我个人也是这么认为,有地的比较爽,哈哈,话说星加坡的房子真的贵到吓死人,不过我没见识过,只是听说~。~

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    6. 跟马来西亚比贵啦 不过最近掉了价钱 但我相信你买的起 哈哈
      看2016大选后会不会起价

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    7. 据说最少都几百千的哦,还是算新币,你太看得起我了~。~,我买了就要破产了XD

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    8. 公寓小间的要新币450千++

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    9. 就是这里百万了=。=,整副身家才买个小单位啊=。=

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  14. 天天,想要問你,如果想要購買你的書本,還有存貨嗎?
    如果購買?

    ReplyDelete
    Replies
    1. JASON兄,其实最后一版已经没货了,我也正在补印当中,不过其实我自己还有几本在身,足以等到补印完成,所以是有的:)

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    2. 那麼如果麻煩你有的話,再告知我吧~
      謝謝你了

      Delete
    3. 星期三就有了,请问要怎么告知你呢~。~?

      Delete
    4. asn_ks@hotmail.com
      我的email,這個可以了吧~

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    5. 好的,电邮你了,谢谢:)

      Delete
  15. 如果要比较,当然用相同的数目,这样才容易明白。上面的初始投资额是100K,这里我们就以100K来投资好了。然后这个是不用什么律师费用什么的哦,250K的投资,只需要付几百块的费用就行了:),而当然这个你也可以借贷,不过借贷比例比房地产来得低,只能借贷60%罢了,所以100K本金只能借贷多150K,买入的资产算250K,开头就输了=。=(不过新手不鼓励借贷,所以就不多加详细写了),不过租金回酬呢就高咯,市场上的租金最少都介于5%以上,而且是扣除了管理费垃圾费门牌税和其他古古怪怪的费用,所以回酬确实比实体房地产高出许多。

    其实有兴趣想了解 天哥能否多介绍啊? ^^

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