Saturday, May 10, 2014

滥竽充数的商场

真难得又到了每个星期六的产托广场(什么叫产托广场=。=?),总之就是清谈产托的地方啦~。~,而这个星期想讲一讲商场类产托。其实投资产托哦,不是看看财报,看看季报然后那个计算机出来笃几笃这样就赚到钱的哦(其实也是赚到啦=。=,怎么最近写的东西那么神化了~。。~)好了啦,说笑完毕啦,那么要怎样做才能够赚到钱呢?投资产托那么困难的吗?
其实言重了啦,还有一样要做的当然是巡视业务啊,除了巡视自家产托的业务外,也要巡视自家产托附近的商场业务,COMPARE一下人家商场有什么地方比咱们商场占优势的地方,从而推算自己的商场人流会不会被吸过去他们的商场那边。要知道投资商场其实不是单纯看租金的,商场最最最值钱的就是它的人流,要知道一家小猫两三只的商场,租户不搬走都偷笑了,更别说加租了,而投资产托最重要还是长做常有,不是说现在一次过租给你然后管的你生意好不好倒闭都不关我事,这样的产托财报是不可能美的,因为没人流租户没希望,总有一天也会认错出场,所以吃亏的往往是产托的业主。

当然不是所有产托都是拼人流的,拼人流的产托通常是中级商场(不是他素质中级,而是它的消费价格中级,就是做中等收入的人生意,例如Mid valley, sunway pyramid, the mines等等,而还有一种是三等商场(就是他的生意完全是低级货,价格是以便宜吸引人的),比较著名的有金河广场和Summit,等等,而有些建的比较偏远或比较没人流,专门做非主流生意的我也归类为这种,如subang parade,fahrenheit88等就是做这种非主流地区的生意。还有一种高级产托呢,这种是不需要人流的,因为他们的主要收入来源是卖给阔太,卖几个手提袋或手表等就够交整年租了,所以那种是做有钱佬生意的,比较著名的有pavillion, the garden, starhill等等。

不过最近我虽然没有到处去逛街(不得空),但是我也不是糊糊涂涂的在睡觉的,我透过同事或朋友了解到我想要的资料,如最近在Sunway pyramid附近就多了很多非主流商场,例如在usj尤其多,好像main place, 1 city等都是新的,各有各的卖点务求吸引更多人流,而我察觉雪隆一代的商场类产托开始有危险,因为真的多了很多很多商场,因为现在建筑的condo很多下面就是商场了,而根据报告雪隆一代的零售空位正在增加中,这样是非常不健康的,所以说雪隆房地产不是泡沫?讲都没人信,新CONDO都是装空气的多,而办公室单位的供过于求之前几年已经在说了,但是到这1-2年才开始一个两个全部租不出,至于商场报告也开始说供过于求了=。=,我也开始FEEL到有危险的味道。

但是呢商场类产托还有一个好处,就是自己可以去巡视业务~。~,所以我还是会继续更进我重头戏之一的mid valley,留意下它的人流和业绩等,到看到不对路才打算吧~。~,为什么报告看起来那么危险我才担心一点呢?因为根据一个爱逛商场人说(那个人就是我啦~。~),其他商场都是滥竽充数的啦,好像前天USJ附近下很大很大很大雨,结果有一个同事说他避塞车所以去商场逛,结果该商场停车场淹水=。=,而且那个10层楼的玻璃地板居然漏水~。~,所以说这样靠绰头的商场几时才能拉掉我的客人,我会不会有点杞人忧天了呢~。~,至于其他那些滥竽充数的二三等的商场嘛。。就呵呵咯~。~

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22 comments:

  1. 很难取代的,难不成hermer会跑去在某condo下的mall开分店??

    alamanda也是改革去高档,改装了厕所,是很漂亮,却保持清洁差,sunway pyramid的厕所干净多了。

    sunway pyramid有办公楼在附近,而mid valley也将会在2016 起一栋45层高的新office (igb年报的资讯)

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    1. hermes我就不懂,不过我这里其中一间小型condo楼下真的开了很多名店如brand outlet等,所以可能慢慢的还是会拉低一点咱们的高级商场人流~

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  2. 天哥:我娶不到MV小姐,看着她越来越高贵,只怕我就快配不上她了。竟然你是大家长,不如你就便宜点让几个给我帶回家吧!

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    1. 1.19的价格还低于我的成本价。
      2016年,你再也买不到现在的价格。

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    2. 因为之前是吃112,若是再吃119,就有心痛的感觉。况且这次是要“晒冷”把她娶回当正宫大娘娘,所以需要很小心。

      最好是天哥造市,按㡳让我大买。哈哈!说笑啦。

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    3. wendy 之前吃了1.15 + 1.19, 平均价拉高了。

      如果再不吃,1.3都有可能哦。 金河 1.45不吃,现在1.5 了~

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    4. 不出意外 接下来会出现below1.10的情况

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    5. 大概几时会出现这个价位啊?

      要留子弹了~

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    6. yy我由rm1平均价买到rm1.25然后再买到1.16现在不敢再买了~。~
      bs兄,这只大野来的,我的全部丢完下去连咚的一声都没有就没感觉了=。=!
      wendy,暂时来说1.20以下都是good buy~.~
      无名兄~。~,我持有不同的看法,以图表来看,已经筑底并突破,情况有点像sunreit1.2x的筑底并突破,我认为应该说成如出意外才会去到1.10~。~,不过意外的东西很难说的,不然人人都成为千万富翁了~。~

      wendy,会不会是股灾来的时候~。~?

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    7. 什麼意外可能會導致 1.10 價位?

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    8. wendy 有点期待股灾和房产泡沫的来临呢,会是一年后还是两年后?

      我也好奇1.10 近期可能吗?

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    9. 股灾吧,或者外资撤离吧~。~

      WENDY凡事都有科能的~。~

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    10. 外资撤离又回来了,
      电费起价后也有一些下滑迹象。

      世界杯其实对股市有什么影响?为什么大部分的散户都撤离?

      当 国家银行宣布升息 + 消费税正式实行后,
      应该会有动荡吧,毕竟“钱”越来越小。


      = wendy =

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    11. 世界杯嘛,就是基金经理都休假跑去看球,所以哪一个月是会非常静的~。~
      至于动荡嘛,我都是兵来将挡的,来到再打算~。~

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    12. 意外要开始了

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    13. 什么意外,我还没FEEL到啊,有什么快点告诉我让我别后知后觉=。=!

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  3. This comment has been removed by the author.

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  4. 有钱就身子痒,我现在也想加码了~

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  5. 虚空前辈, “所以说雪隆房地产不是泡沫?讲都没人信,新CONDO都是装空气的多,而办公室单位的供过于求之前几年已经在说了,但是到这1-2年才开始一个两个全部租不出,至于商场报告也开始说供过于求了=。=,我也开始FEEL到有危险的味道。”

    会不会说,虽然房产现在开始供过于求,但是会在几年后才开始租/卖不出?在柔佛Iskandar,很多中国大型发展商来盖高楼。房产代理也不断乐观觉得市场还有很大需求,并且预测这里condo 多几年会去到RM5000 sqft ... 听到都觉得恐怖 ...

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    1. 啊,这些很难讲的叻,通常都不会跟着我们想象发生的,不过即使是都是应该现在开始租卖不出,然后几年后顶不顺然后就爆发。

      不过其实现在市场就像一个热气球,之前一直PUMB风进去就快要满了,但是芥蒂却一点一点的把热气抽出来,就看她能不能够在爆破之前制止了。。。。

      5000元一个SQFT,我不敢想象将来要多少薪水才能买得起房子呢=。=

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