Saturday, January 18, 2014

如何读懂产托财报

由于每个星期六的产托资料库UPDATE貌似不太受欢迎,所以上个星期开始转型去每个周六写一些关于产托的资讯,希望这个转型能为部落的流量带来一点贡献。~。~

虽然没有每个周六特地弄一篇文章来UPDATE和记录,但是产托资料库里的资料依然是每个星期更新,如果大家有兴趣的话,还是可以点击上面那排的MREIT(产托资料库)找寻自己想要的资料哦~。~

昨天说到本年度的第一家产托终于公布业绩和股息,而在昨天的文章也留下了一个伏笔,就是说说到底产托的财报要怎么读呢?

最上面那边的年份应该不用多说了吧?左边的是2013和2012的本季度报告,右边的是2013和2012第一季到现在这季的报告,由于这一期是第4季,所以就是第一季到第四季(全年),如果是第三季就是第一季到第三季(9个月)的报告。

而下来的


Rental Income呢则是租金收入,为了方便讲解我们看全年的,2013有313124,2012呢则是289193=一年租金调整了大概8%,就是加租8%。

Other Income呢则是其他收入或者是CAR PARK或是广告牌等,由于这里没有列明,只要有增加就好,不去查找那么多=。=

下来有一个四方格围着的是整座产托的花掉的费用,那边收到了租金,扣掉这些电费啊,维修啊,和其他什么的共112384,比上一年为多。

Net Property Income就是把租金扣完这些咚咚后剩下的钱啦,263125比上一年的245289多了7.2%,租金增长8%但是扣完这些咚咚后居然只增长7.2%,看来管理层今年的成绩不达标,不过也要看今年上面四方格里是不是有一些是一次性的费用,这个可以到更里面的财报看,有些比较透明,有些比较保密,不过鉴于今天还是讲比较初级的东西,所以就此略过。

Interest income就是产托里或许有钱放在银行或什么的利息收入,不过通常不会很多。

Change in Fair value of Investment Properties这个非常重要,产托的规矩必须每3年估值一次,就是看那栋楼或者商场的市值有没有涨价,有些呢则每年都更新一次,不过不要以为越高越好。
什么?自己的屋价不是越高越好的吗?这样才能赚钱嘛?其实也可以这么说,屋价高确实是好事,但是管理费是有一栏是根据管理的物业市值收的,就是屋价越高,管理费就越高,而产托的房地产通常都是不卖的,那么价格多少都是看罢了,所以我认为是双面刃,涨又好又不好。

而下面又有四方格了,就是又用钱的,包括管理费,信托费,其他和举债利息,产托通常都是借一点钱来达到Leverage效果,所以适当的举债是可以接受的,详细资料可以参考我的产托资料库里的GEARING DATA,越高代表借越多钱。

然后Income before taxafter tax顾名思义就是税务前收入和税务后收入了吧,e?怎么交完税还是一样数目的?其实大马的产托是免税的,其实也不能说免税,他是这样,只要你的产托符合每年把最少90%的盈利发放成股息出去,那么产托基本上是免税的,只有股息要抽税10%,如果你是每年赚数百千必须交26%税的人士,那么买入产托的收益就为你省下16%了。

不过真正的收入并不是看这里,看到下面一点有一栏 Realised Unrealised吗?这里才是重点,有些财报写得美的还会为投资者准备 Realised 和 Unrealised的每股收益(Earnings Per unit),那么这个是怎么看?

容易得很,真正赚到的钱是Realised,而Unrealised只是包含哪些产业增长或其他非真正拿到Cash的收益,所以Unrealised无论多高都没用,只有Realised才是越高越好。

那么Earning Per unit由20.99变成10.88不是代表业绩下降咯?不是,如果你已经看明白了Realised和Unrealised的话,你应该留意到上一年的Unrealised高高的高过今年4倍,或者可以说上一年的产业估值增长很多,不过上面也是说过,用处不大,而Realised则由194635增加到214138了,足足增加了10%,加租8%,但是收益是10%,看到了吗?这里就是举债发挥了效力,代表管理层靠着举债,为你赚进多了2%了~。~

说完啦,希望够浅白可以让所有有兴趣的投资者有所领悟吧~。~

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56 comments:

  1. thanks! very early ya...haha...

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    1. 你比我还早leh,哈哈,其实是晚上的稿让他自动播出的~。~

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  2. 解析的简单易懂,我读一次就懂了^^。今天这么早

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    1. 哇,夜月兄你才早leh,我是半夜才出没的,文章自动播罢了~。~

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    2. 以前玩中国游戏的时候有用,现在没用了~。~

      如果没记错应该也叫第一天或者帝释天~。~

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  3. "那么产托基本上是免税的,只有股息要抽税10%,如果你是每年赚数百千必须交26%税的人士,那么买入产托的收益就为你剩下16%了。"
    这个不是很明白...买产托不能扣income tax,怎么说省了16%?

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    1. bukithot兄,其实是这样的 ^^

      如果一个年赚数十万的人,他的税率是26%(不懂有没有改了,反正我没赚那么多^^),如果他的钱是投资房地产或其他,他赚来的就需要付26%,但是如果是产托的话,10%的税已经是fix了的,所以他省下了16%的tax :)

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    2. 哦...这又是...
      1)但是如果买其他股票受股息,2014年开始已经是single tier tax (fixed 25%)所以没有得省tax了对吗?
      2)但是如果他把钱拿来买其他股,那么capital gain也不需要换任何税务不是吗?
      那是不是说买产托省税是不是only applicable for 不是股票的其他投资吗?

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    3. 1-对了,今年开始全部都变成SINGLE TIER了,所以在公司那边已经预付了,没得省了~。~
      2-CAPITAL GAIN确实是不用还TAX的,而ONLY APPLICABLE FOR 不是股票的其他投资,可以这样说,不过如果赚钱能力低,还变相是多缴了呢,本来不用给变成给10%XD

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    4. 什么是
      "2014年开始已经是single tier tax (fixed 25%)所以没有得省tax"?

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    5. 个人 income tax 不用报了:)

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  4. Replies
    1. 不客气~。~,最重要能够让人家看完明白,就是我的荣幸:)

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  5. 学到东西,谢谢你的分享。

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    1. 不客气,NIKI姐妹,大家交流罢了:)

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  6. 最近的市场波动很激烈,来向大大学习投资产托。有些地方不明白,希望大大解释下。
    产业估值为什么在第二年会下降那么多?
    另外你说 “管理层靠着举债,为你赚进多了2%了~。~”是怎么说呢?
    谢谢。

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    1. 每一年市场估值都不同的嘛,打个比如,你买了一间CONDO300K,然后今年产业估值认为他值得400K,那么今年产业估值盈利就是100K,然后明年再产业估值过,觉得你的CONDO值得450K,那么今年的估值盈利就是50K,虽然少了,但是依然是赚钱,只是看每一年的经济如何罢了,不过这种大型的产托如PAVILLION,MID VALLEY啊,SUNWAY PYRAMID啊这些动不动数十亿的估值来都是看爽的,因为市场上根本找不到人会用数十亿跟你买这座产业=。=!

      而管理层靠着举债BLAHBLAHBLAH呢,比如你本钱是100K,投资XX=5%回酬=5K一年,但是如果管理层帮你举债100K利息4.5%,然后投资这个XXX,那么你本钱就是200K,5%就是10K,还了利息4.5%=4.5K,那么你实赚就是5.5K,就是管理层透过举债来达到盈利最大化效果~。~
      大概是这样吧 :)

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    2. 第一年产业估值是400K那么报告上盈利是100K,第二年450K那么报告上的盈利为什么不是150K?

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    3. 因为你第2年是以400K开始算嘛XD

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  7. 很好用呢,谢谢分享!

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    1. 哈哈,不客气,喜欢就多来逛逛吧~。~

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  8. Personally I think it would be better if you didn't use yellow colour on your accounting title...

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    1. 谢谢你的提醒,其实我以前是黑底所以才用黄色~。~,已经改回了

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  9. 是不是只有IGBReit 把100% income 分股息?

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    1. 那个只是暂时罢了,迟点就会回去90%左右了~。~

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  10. 谢谢分享,还请多多指教。

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    1. 尔是有点贪心啦,大大能不能也写写BALANCE SHEET的呢?

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    2. 哦哦~。~
      好的,有机会我再看看,其实BALANCE SHEET好像没什么好写的哦XD

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  11. 真的很有用喔~一定要时常来这边读读~增加知识~

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    1. 呵呵,那么欢迎多多过来啊~。~

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  12. Gearing 是产托公司的债务对吗??

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    1. 差不多,就是产托公司债务比例对比本身的资产是多少%,越高越不好:)

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  13. 要怎样买产托?要跟银行买吗?

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    1. 其实产托是好像股票一样,需要开一个股票行户口,然后从股票市场买进的:)

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    2. 风险小于股票,大于信托基金吗?
      与信托基金比,哪个较赚钱?哈哈哈

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    3. 其实产脱就是信托嘛,所以跟信托基金是同步的,只是领域不同而已,如果房地产领域吃香,产脱就更赚钱,如果股市吃香,那么股票信托就更赚钱嘛~。~

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  14. 产托随时都可以买进吗?当买进或卖出有扣什么税吗?

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    1. 对的,随时都可以(当然是有开市才可以啦,你别半夜3点钟去买哦XD)
      跟我们的税务完全没有关联,除了他派出的租金需要支付税务而已(派出前已经扣除,不用另外支付:)

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  15. Very good and useful article..thanks

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    1. 不客气,得空多过来逛逛~。~

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  16. 以下的statement "Interim Income Distribution of 1.8616 sen per unit (all taxable in the hands of unitholders) in respect of the financial quarter ended 31 March 2015" 请问1.8616 sen per unit 已经扣tax了吗?

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    1. 还没,到达投资者手中才支付税务。
      个人10%,所以你只会收到大约1.675sen per unit :)

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    2. 谢谢您!!

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    3. 不客气,得空多过来交流:)

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  17. sunreit和igbreit天哥比较看好哪一个?

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    1. 哦哦?我个人比较喜欢IGBREIT:)

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  18. 请问现在进场合适吗?

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    1. 其实这个是看你以什么心态来衡量了。。
      投机?博反弹?收取租金供累积被动现金流?

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  19. 赞👍 简单明了

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