Saturday, January 11, 2014

2014 如何投资产托

由于每个星期六的产托资料库UPDATE貌似不太受欢迎,所以这个星期开始转型去每个周六写一些关于产托的东西,希望这个转型能为部落的流量带来一点贡献。~。~

虽然没有每个周六特地弄一篇文章来UPDATE和记录,但是产托资料库里的资料依然是每个星期更新,如果大家有兴趣的话,还是可以点击上面那排的MREIT(产托资料库)找寻自己想要的资料哦~。~

转眼间又到了2014年了,在2013年有投资产托的朋友相信已经满头灰,当然我自己也是产托迷,曾经我的产托比例一度高达70%,但是当我发现不对路的时候,或许已经迟了,但是还好我赶紧把比例拉低也还不迟,有赚的卖掉,没赚的投机一番拉低平均价,而那时候我现金比例一度高达40%,所以卖不出的就不管而买入其他非产托类,所以把产托拉低了一点,2013也落得个不赚不赔(胡说,明明赔了0.02%=。=,哎呀那么少,说不赔好听一点嘛XD)好了吹完牛要入正题了。


2014呢以目前来说呢,暂时产托的牛熊正在交战,很多产托已经开始摆脱新低,筑底回升,好像SUNREIT和CMMT,不过还是有很多对产托不利的东西即将出来,包括
-门牌税提高
-外资撤离
-国行升息在即
-US 10 YEAR TREASURE YIELD 超过3%
-MGS 刚刚超过4.15%

好逐个分析,门牌相信不用怎么多说大家都知道多多少少会影响盈利了吧?那么就谈第二个外资撤离,这个呢其实是跟第4和第5个有一点直接的关系,那时候美国大量印钱,每个月买入800亿美元US 10 YEAR TREASURE(10年债券),但是现在联储局已经说明要1-2年里逐渐把那每个月买800亿的钱一直降低至0,那么说美国10年债券利息越来越高是迟早的事,那么说如果美国债券利率一直提高,那么大马债券(MGS)的利率一定也会跟着起,打个比如,50K买MYVI,如果TOYOTA的价格下降到50K,我相信100个人必定100个去买TOYOTA,但是如果MERCEDES的价格也下降到50K,100个必定101个去买MERCEDES(其中一个买给老婆^^!,哈哈)

回到正题,那么当MGS(无风险)升到6%的时候,产托还是6%(有风险),那么你认为那些外资或本土机构会买哪一样?并且国行为了压制MGS一直升下去,OPR,BLR那些一定有一轮调整,怎么都好,都对产托不利。

而产托呢其实也有分类型,商场类,工业类,办公室类,酒店类。而最安全的就是商场类其次就是工业类,这些目前来说是必须品。

商场类-当风暴来临时,虽然人民平均消费或许会减少,但是基本上去商场吹吹冷气或走动下运动下身体已经变成现在年轻一族的必须品,当人流来了,多多少少都会有生意,顶多在风暴期间不调整租金那么多,基本上DEMAND是不成问题。

工业类-当风暴来临时,虽然工业生产会减少一点,但是生意还是要做的,况且供应不多,还是有得做。

办公室类-供应多到消耗不急,当风暴来临时更惨。

酒店类-今年是旅游年,或许可以为酒店带来一点需求,但是有些酒店是跟股东一起对分人流,有些酒店是不管生意好坏,租金照给,不过当风暴来临时,我相信酒店是最大的受害者,毕竟旅游不是必须品。

好了,分析了类型,也是时候分析地点,有些产托虽然类型不对路,但是只要在策略性地点,还是不用太担心,比如KL市区地点美的办公室或酒店。

所以暂时来说我认为产托呢必须符合下面的条件才是目前入股的时机(根据现有的MGS和TREASURE YIELD,将来或许会因为情况有变而有所调整)


一等一的产托如PAVREIT,IGBREIT,AXREIT等,扣除了TAX后,必须到达
5.5% 到 6.5% 才比较安全,毕竟现在市场比较接受不到REIT。

二等的产托如比较杂的SUNREIT,或蛮不错的CMMT, 6% 到 7%

三等的其他必须最少有6.8%或7%以上才是正路。

或其他4等的欠债累累并且股息不高的那些,1当风暴来临的时候,或许就很难熬了,记得在2008年的时候,美国有一家产托,每年派息高达9%左右,并且资产素质很高,可惜当风暴来临的时候,银行们都不愿意出钱让他继续举债,所以被迫一家家产业卖出,到最后倒闭,所以说产托也是有一定风险。

欲了解更多产托资料,请点击
产托资料库

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26 comments:

  1. 个人觉得买产托就像放定期,哪家利息高就放哪家。
    如果要看未来成长的话,倒不如去投资成长股更好。

    而目前,最高yield的产托是amfirst. 股价rm1,dividen超过10仙

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    1. 也不是浆讲的^^,如果投资高股息但是负增长的就得不偿失了~。~
      好像amfirst之前1.2x,股息10sen,但是现在股价已经下到1而且股息也剩下1年7.4sen左右罢了,利息和股价成正比的跑下去了。
      产托我觉得看出租率跟demand比较好,就是无时无刻都有一大堆人排着队要租,好像mid valley,根据内部资料,就算你要租,你也要在长长的waiting list里面排队数年才“有机会”轮到你~。~

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  2. 已经有cmmt,如今等着igbreit或sunreit,但sunreit的机会比较大,哈哈。。。

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    1. 哈哈,但是sunreit如果冲破1.33这道防线,或许就会直达1.4了,机会没有了~。~
      好像我之前看到cmmt1.34左右,也想入货,结果机会也是跑调了~。~恭喜你入货成功在低点哦~。~

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  3. 其实每星期的产托update多多少少都会有人关注的(我咯,哈哈),不过转型的产托文章也对我这类投资新手有很大的帮助,继续支持你!

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    1. 哈哈,原来还是有人看的哦,不过没关系,每个星期依然会update的,不过没有开文章特别宣传罢了,在上面的mreit data可以看到~。~

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  4. 好料来的,获益良多!

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    1. 哈哈,谢谢支持,原来quan哥也是好这一味啊~。~

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  5. 我在去年6月左右清仓,最爱的Pavreit跟cmmt全部卖掉。
    很庆幸那时的决定,不然现在我就被套牢了。
    不过相信reit还是会有春天的。YY跟虚空兄的sunreit开始回弹了哦!
    加油!!!!

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    1. 哈哈,HARRY兄那么厉害抓到最高了~。~
      今年我相信还不是春天,SUNREIT还差几分就翻本了,不过我相信歪歪已经翻本了吧~。~
      其实股价起不起我则没那么大兴趣,我最想看到的是股息一直起~。~

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    2. Harry发现自己有时候关于看中capital gain.所以选择了高beta的油气股。
      还好去年年底买进了奶牛Matrix,至少股息方面不会太少!哈哈

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    3. 其实CAPITAL GAIN才是赚钱的王道,股息则是我们这些怕死的买来保本的~。~

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  6. 類似的產托在香港也有房托類股票,叫REITS,投資者多則重留意其派息能力。
    多謝分享。

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    1. 哦哦,原来止凡兄是香港人啊,失敬失敬,据说香港的股市上下空间很大,是真的吗?
      对了,请问可以跟你交换链接吗?我链接你了^^

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  7. 想听一听一天兄对YTLREIT的见解。多謝分享。谢啦!

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    1. This comment has been removed by the author.

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    2. 简略的说说吧,说太多我会被SUE的(应该知道为什么了吧),管理层不太照顾小股东,我觉得他的那些政策利益多数归于大股东,产托本身太激进,还是因为YTL的关系,所以无论怎么都好,最大的利益还是归于大股东,之前的收购一轮大马的酒店业务,由于大马生意额够稳定,而且是租给YTL的子公司,所以他就设定一条条款说,产业每5年加租5%,1年才1%当小股东是乞丐啊,而收购外国的酒店,那个国家一直遇到货币贬值的关系,所以那边生意额没那么稳定,而那边的条款就是股东跟公司共享盈利,听起来好听,但是其实就是,生意不好也没关系,有我们这群傻子埋单,到时候情况变了,就随便用另外一些子公司来个资产转移,(好像之前卖掉STARHILL给新加波STAREIT那样),从而达到借着YTLREIT来令某人获利。

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  8. 谁说不受欢迎, 我是你的blog超级潜水者 :)

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    1. 哈哈,谢谢你支持啊~。~

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  9. 不好意思,什么是MGS?

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    1. malaysia goverment securities
      大概就是政府债券~/~

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  10. 版主觉得新加坡的产托如何?最近他们的YIELD都比马来西亚的高,是不是地小的关系?

    --羔羊

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  11. 不好意思刚刚查了一下,原来是本地的YIELD比较高,哈哈。

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    1. 呵呵,是吗~。~
      不过其实投资新加坡产托是不错的,因为据说大马人投资新加坡产托是不需要WITHOLDING TAX的,所以可以省略到不少,不过这个现在不懂还有没有。。

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    2. 哦,那就值得查查看了。

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    3. 对啊,如果对新加坡的比较熟悉,投资那边更划算,一来省了税,二来新币长期走势也比马币更好~。~

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